Obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais e tutela provisória de urgência de natureza antecipada

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ____ VARA CÍVEL DA COMARCA DE _________.

OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS

- PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – IMEDIATA ENTREGA DE CHAVES

___________________________, pessoa física, solteira, brasileira, professora, portadora do RG nº __________ SSP/SP, inscrita no CPF sob o nº ________________, residente e domiciliada na Rua ______________, por seus advogados que a presente subscrevem, conforme mandato anexo, vem, respeitosamente perante Vossa Excelência, ingressar a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA em face de _______________________, pessoa jurídica, inscrita no CNPJ nº ________, localizada na Av. _________________, o que se faz pelos fatos e fundamentos que doravante se passam a expor.

I – DA NECESSÁRIA CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA À AUTORIA

De plano, a autora esclarece não possuir condições financeiras de suportar os valores a serem despendidos com custas e demais despesas processuais, sem prejuízo do seu próprio sustento, razão pela qual requer seja concedido o benefício da JUSTIÇA GRATUITA, nos termos do art. 2º, da Lei nº 1.060, de 05.02.1950 [1]. Mencionado diploma legal estabelece em seu artigo 4º que a parte gozará dos benefícios da assistência judiciária mediante simples afirmação à própria petição inicial, no sentido de não possuir condições de pagar custas do processo e honorários de advogado, sem prejuízo próprio, o que ora se efetiva pela anexa declaração.

Registre-se ainda, que o rendimento mensal bruto da autora provém de projetos sociais e eventos esporádicos de esportes que realiza, vez que atualmente não está empregada em qualquer estabelecimento de ensino, na condição de professora de educação física (vide CTPS anexa), na quantia variável entre R$ 1.500,00 a R$ 1.900,00, a depender do mês, conforme se observa pela leitura dos extratos bancários que ora se anexam, desembolsando deste valor, despesas com a manutenção da casa em que mora de favor (em razão da não entrega das chaves do imóvel adquirido junto à requerida), além dos custos com seu próprio sustento, como alimentação, vestuário, locomoção e saúde.

Destarte, entende a requerente ter demonstrado que faz jus às benesses da Lei 1.060/50, o que desde logo se requer, bem como pelo cumprimento dos requisitos previstos legislação processual civil vigente [2] e na própria Constituição Federal [3], eis que totalmente desprovida de condições financeiras para socorrer-se do Judiciário, na busca do direito ora vindicado, sem prejuízo de seu próprio sustento.

II - DOS FATOS

Após hercúleos esforços perpetrados para a realização do sonho de adquirir sua casa própria, em 15 de agosto de 2016, a requerente adquiriu um imóvel junto ao empreendimento ____________________, sob o preço correspondente a R$_____________.

Na ocasião em que celebrou o contrato de compra e venda do imóvel, convencionou-se que o pagamento seria efetivado em duas partes, sendo:

· Parte A: _________________; e

· Parte B: _____________________, referente ao montante principal, a ser paga através de financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal.

Em síntese, conforme o cronograma de pagamento que fora determinado em contrato, a requerente procurou dar o devido cumprimento à obrigação pagando com recursos próprios o valor correspondente à R$ ____________ referente à parte A e, posteriormente, para quitar a totalidade do valor da compra, realizou junto à Caixa Econômica Federal um financiamento no importe de R$ __________, saldo este que quitaria a totalidade do débito ainda existente. A partir de então, a requerente passou a vivenciar diversas situações constrangedoras que dificultaram a obtenção da posse de seu bem, inclusive a ilegalidade por parte da requerida, conforme doravante será explanado.

Após a liberação do financiamento pela CEF, constatou-se que ainda havia um saldo remanescente na construtora referente à parte A no valor de R$_____________. Além disso, houve a valorização imobiliária do imóvel em apreço e, por esta razão, o valor liberado através do financiamento bancário não fora suficiente para sanar o débito em sua totalidade, já que o bem passou a equivaler R$ ____________, o que não era esperado pela requerente.

Nesta senda, para quitar o saldo residual existente, em 18/04/2018, a autora foi orientada a assinar um contrato de confissão de dívida para com a requerida, também garantido e lastreado em nota promissória, valor este dividido em 3 (três) parcelas de R$____________, as quais a requerente, infelizmente, não conseguiu adimplir.

Assim, a requerente se viu impedida de materializar seu sonho de adquirir sua casa própria e de exercer a posse de seu imóvel, já que a entrega das chaves de seu apartamento ficou condicionada à quitação total do (ínfimo, frente ao todo contratado) saldo remanescente.

Incansavelmente e de todas as maneiras possíveis, a requerente tentou negociar o pagamento do débito e o recebimento das chaves do apartamento através de ligações com a central de negociações da requerida; no entanto, em todas as oportunidades a demandada não demonstrou qualquer interesse em ver sanado tal problema, negando todas as propostas de pagamento pretendidas.

Ainda, conforme se pode verificar dos documentos anexos, em uma última tentativa de finalmente receber as chaves de seu imóvel, a requerente encaminhou uma notificação extrajudicial e, ao contrário do que esperava, não houve sequer retorno da requerida, confirmando o total descaso com a situação em tela e a humilhação caracterizada pelos atos praticados pela demandada.

Tal ato praticado pela ré (negativa de entrega das chaves à autora, mesmo tendo recebido mais de 96% dos valores devidos e tendo para si uma confissão de dívida e uma nota promissória do pequeno valor remanescente), está por causar à autora verdadeiro aviltamento, vez buscou de todas as formas resolver sua situação, até mesmo porque necessita do imóvel o mais breve possível para estabelecer sua residência, inclusive para proporcionar uma moradia digna à sua mãe que passa por momento crítico de sua doença (vide documentos anexos).

Destarte, não resta à autora outra alternativa senão a busca pelo Judiciário como forma de justiça ante a dificuldade em ver atendido seu pedido.

Eis o breve relato dos fatos.

III – DO DIREITO

Diante dos fatos narrados, apesar da autora ter requerido inúmeras vezes que a demandada lhe entregasse as chaves de seu apartamento, a mesma não o fez, sob alegação de não restar adimplido totalmente o valor do imóvel. Dessa forma, se faz imperiosa a presente obrigação de fazer para que obrigue a parte requerida a efetivar a entrega das suas chaves.

Com efeito, o Código de Processo Civil, em seu artigo 461, estabelece que o juiz concederá tutela específica nas ações que tenham por objeto o cumprimento de obrigação de fazer [4].

No presente caso, a obrigação de fazer é evidente, pois a requerente vem sendo literalmente exposta a uma situação totalmente desagradável, ao descaso e à humilhação, por ato ilegal da requerida, que está retendo as chaves de seu apartamento, o qual já que está devidamente alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal através de contrato devidamente registrado no 1ª Cartório de Registro de Imóveis e anexos da cidade de Bauru/SP, ato e fato tais que confere à requerente a posse direta do referido bem até perdurar o financiamento. Verifica-se o quanto previsto na cláusula 17 do Contrato de Financiamento, assinado entre a CEF e a requerente, que ora se anexa e que possui a seguinte redação:

Ainda, sob este enfoque, além do disposto no contrato de financiamento, própria Lei nº 9.514/97, em seu artigo 23 e parágrafo único [5], garante à requerente a posse direta do imóvel, assegurando-lhe a livre utilização.

Frise-se que mencionado contrato de compra e venda com alienação fiduciária foi devidamente registrado junto à matrícula do imóvel, sendo evidente que o bem já fora formalmente transmitido à esfera de direito da requerente. Note-se, inclusive, que a propriedade fiduciária já está formalmente constituída a favor do agente fiduciário (CEF), sendo ilícita a retenção das chaves por parte da requerida, que não possui posse alguma sobre o bem.

Esclareça-se Excelência que, com isso, não se está se pretendendo reconhecer a inexigibilidade de eventual saldo cobrado pela requerida; mas sim a ilícita a retenção das chaves sob o pretexto de ainda existir alguma pendência financeira, eis que, repita-se, já realizada a transmissão do imóvel mediante registro do contrato de compra e venda perante o Cartório de Registro de Imóveis, sendo facultada à requerida se valer da via adequada para cobrança do saldo residual (e não absurdamente reter as chaves da autora!); até porque existe contrato de confissão de dívida, lastreado por nota promissória, do qual a poderá tentar a ré fazer satisfazer seu crédito em juízo. Neste sentido, imperioso destacar o entendimento jurisprudencial:

AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E DE MÚTUO, COM FIANÇA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA – ENTREGA DAS CHAVES – Probabilidade do direito invocado – Contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia devidamente registrado junto à certidão de matrícula – Vendedora que deu plena quitação e transmitiu aos compradores toda a posse e domínio sobre o bem – Entrega do imóvel não condicionada ao cumprimento de qualquer obrigação, sendo que a eficácia da venda e compra não está sujeita a qualquer condição suspensiva – Propriedade do imóvel formalmente transferida à esfera de direito dos agravantes, restando à agravada a obrigação de entrega das chaves e o direito de buscar a satisfação de eventual crédito pela via adequada – Imóvel alienado fiduciariamente pelos agravantes à CEF – Registro que constitui a propriedade fiduciária a favor da CEF – Impossibilidade de rescisão da avença por eventual inadimplemento dos agravantes perante a agravada – Ilícita a retenção das chaves sob o pretexto de existir pendência financeira – Perigo de dano evidenciado – Imóvel pronto para moradia desde fevereiro/2015, experimentando os agravantes danos crescentes com a não utilização do bem, adquirido para moradia – Inexistência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão – Presentes os requisitos do art. 300 do CPC/2015, de rigor o deferimento da tutela de urgência, consistente na entrega das chaves – Decisão reformada – RECURSO PROVIDO. (TJ-SP XXXXX20168260000 SP XXXXX-79.2016.8.26.0000, Relator: Angela Lopes, Data de Julgamento: 19/09/2017, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2017)

Destarte, após a assinatura do instrumento perante a Caixa Econômica Federal, registrado à matrícula do bem, a obrigação está resolvida para com a requerida, que recebeu a quantia financiada, adquirindo a autora apenas uma obrigação direta com a financeira.

Outrossim, tal ato da requerida beira um exercício arbitrário pelas próprias razões, ou seja, fazer justiça pelas próprias mãos, a fim de satisfazer sua pretensão, pois mesmo não sendo proprietária ou possuidora do bem em apreço, insiste em forçar o recebimento do débito (menos de 4% do valor total – devidamente confessado e garantido por título extrajudicial), através da indevida retenção das chaves do bem, praticando esbulho à requerente, possuidora direta do imóvel.

Enfim, a atitude praticada pela ré escapa aos princípios basilares da relação consumerista, coagindo flagrantemente a autora ao pagamento do débito, penalizando a requerente que em todo momento pautou a relação com total transparência e boa-fé, mesmo diante de toda dificuldade que vem encontrando.

IV - DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

É necessário salientar que o presente caso comporta aplicação da legislação consumerista. Com efeito, basta a mera leitura dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor [6] para que se identifique claramente a figura do consumidor na autora e a figura do fornecedor na construtora requerida. Ademais, resta evidente a vulnerabilidade e hipossuficiência técnica e econômica da autora frente à requerida, sendo esta uma grande construtora do país, devendo também ser aplicado ao caso em comento a necessária inversão do ônus probatório, à luz do inciso VIII, do artigo 6º, da Lei 8.078/90 [7].

Dessa forma, evitando-se qualquer desnecessária tautologia, faz-se necessária a aplicação dos princípios e normas previstas no Código de Defesa do Consumidor ao caso sub judice, como a proteção contratual em favor do consumidor.

V – DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA

Explanações tecidas, faz-se necessário, em razão da verossimilhança dos fatos ora narrados e o receio de dano irreparável que se encontram presentes, pleitear perante esse R. Juízo uma proteção jurídica imediata, concedendo, liminarmente, a tutela provisória, de forma initio litis e inaudita altera pars, com o fito de compelir à requerida a entregar imediatamente as chaves do imóvel à autora.

In casu, a verossimilhança se compõe do fato de a requerente já devidamente estar cumprindo o contrato de financiamento com a CEF, ou seja, já iniciou o pagamento do financiamento bancário pela aquisição do imóvel, como se comprova a documentação anexa.

Ademais, a autora vem arcando com a taxa de condomínio inerente ao bem desde junho de 2018, sendo que, inclusive, já houve uma assembleia geral extraordinária, cujo o assunto deliberado fora “rateio para investimentos no condomínio”, ou seja, a requerente está arcando literalmente com todas as despesas do bem sem ao menos estar em sua posse do bem.

Inaceitável!

Com efeito, dispõe o artigo 300 do Novo Código de Processo Civil [8] que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ainda, o artigo 303 [9] trata do procedimento da tutela antecipada requerida em caráter antecedente.

Logo, não há que se falar em continuidade na retenção indevida das chaves do imóvel, vez que, ao final da demanda, será certamente reconhecido o direito da requerente em se imitir definitivamente na posse, inclusive com aplicação de multa diária em caso de descumprimento da ordem judicial.

O perigo de dano, por seu turno, advém dos nítidos e latentes prejuízos que serão suportados pela autora diante da privação de sua moradia, com a mantença da retenção das chaves pela ré, ato tal que se revela um verdaeiro ABSURDO!

Por oportuno, repise-se que a construtora ré possui em seu poder um contrato de confissão de dívida para com a autora, lastreado por uma nota promissória, títulos tais de natureza pessoal e extrajudicial. Porém, o cenário fático que se denota é o de que a autora, além de toda essa gama de documentação, insiste em reter as chaves de um imóvel que, por lei e por contrato, não é seu!

Ora, se pretende a autora receber os 4% (quatro por cento) referente ao contrato efetivado entre as partes, que assim o faça adotando as medidas judiciais cabíveis, mas não exercitando suas pretensas razões ao seu bel e horrendo prazer!

Assim, resta à autora, verdadeira possuidora direta do imóvel (com posse indireta à Caixa Econômica Federal), requerer se digne Vossa Excelência por determinar que a construtora ré cesse imediatamente o flagrante esbulho praticado contra àquela, entregando-lhe, imediatamente, as chaves do imóvel que lhe pertence, sob pena de multa diária a ser arbitrada por esse R. Juízo.

VI - DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

No caso em testilha afigura-se perfeitamente possível a aplicação da teoria do adimplemento substancial, haja vista que o valor do prejuízo causado pela morosidade das chaves, de certo já supriu o valor total devido pela requerente, pertinente a título de danos morais pelo efetivo abalo psicológico e emocional motivados pela requerida, e até mesmo pelos lucros cessantes presumidos pela não utilização do imóvel.

Ademais, mesmo se assim não fosse o entendimento, nunca é demais repetir que é por demais ínfima a parte que ainda caberia à autora adimplir, considerando-se que foi quitado cerca de 96% do valor pelo qual estava obrigada, caracterizando-se, por esse lado, o chamado adimplemento substancial, admitido em nosso direito, levando-se ainda em consideração a função social do contrato e sua boa-fé objetiva, princípios tais pautados na legislação civilista [10].

Neste mesmo diapasão, destaca-se o entendimento do E. Tribunal Bandeirante:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – Decreto de procedência – Descabimento - Ausência de quitação de apenas uma parcela de 72 previstas - Adoção da teoria do 'adimplemento substancial do contrato' para preservar a existência do negócio, sendo vedada sua rescisão, balizando a aplicação da regra estampada nos artigos 421, 422 e 475 do Código Civil, de modo a preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva – Ação julgada improcedente – Reconvenção – Ausência de má-fé por parte da autora – Ação de rescisão que, em tese, era possível – Danos morais não configurados – Improcedência da reconvenção mantida – Sentença reformada – Recurso parcialmente provido.

(TJ-SP XXXXX20118260666 SP XXXXX-21.2011.8.26.0666, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 15/03/2018, 31ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 16/03/2018)

Ora, Nobre Julgador, transcreve notório abuso que a falta de pagamento de parte mínima do preço (menos de 4%) gere a consequência extrema de impedir a entrega das chaves do bem que já pertence à autora, mormente pela medida desproporcional do ato, totalmente fora dos parâmetros desejados pelo princípio da razoabilidade, colocando o consumidor em latente desvantagem [11].

Portanto, a retenção das chaves pela construtora, configura-se ato plenamente ilegal, abusiva e desproporcional, infringindo-se a legislação civil, consumerista e quiçá criminal, devendo ser determinada a imediata entrega das chaves do imóvel em apreço, consoante demasiadamente já narrado neste petitório inaugural.

VII – DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS: LUCROS CESSANTES DEVIDOS PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

Conforme se observa, a Requerida vem causando prejuízos à Requerente, desde o momento em que RETEVE INDEVIDAMENTE as chaves do seu imóvel.

Nesta senda, o entendimento jurisprudencial moderno entende que, havendo atraso na entrega do imóvel ou mesmo a retenção indevida das chaves, faz-se por emergir o direito à indenização por lucros cessantes durante o período de mora/abuso do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo comprador, a saber:

RESCISÃO CONTRATUAL. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença mantida. Culpa pela rescisão. Vendedora atrasou entrega do apartamento e compradores não quitaram o saldo devedor. Inadimplemento parcial de ambos, a determinar rescisão do contrato mediante retenção de 10% das quantias pagas. Lucros cessantes. "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio" (Súmula 162, TJSP). Taxa condominial cobrada antes da entrega das chaves. Abusividade da previsão contratual de repasse das taxas condominiais a partir da expedição do "habite-se". Ressarcimento devido. Recurso parcialmente provido.

(TJ-SP XXXXX20138260068 SP XXXXX-24.2013.8.26.0068, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 13/03/2018, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2018)

Neste mesmo sentido, tem-se que o dever de indenizar surge até mesmo pela simples conjectura da 'perda de uma chance', vez que, no caso, a requerente poderia até mesmo ter colocado em locação seu imóvel, não importando a real finalidade de aquisição do bem.

Trata-se, portanto, de uma possibilidade real, que somente não se concretizou por culpa da requerida, pois esta, ao reter as chaves de seu apartamento, impediu-lhe indevidamente de se imitir na posse, causando a frustração de aproveitamento de uma oportunidade e, consequentemente, fazendo nascer o dever de indenizar. Neste sentido, observe-se o que dispõe o enunciado sumulado Superior Tribunal Federal:

Súmula 162: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio. ”.

Nesta linha de raciocínio, forçoso reconhecer que os lucros cessantes devem ser calculados como sendo o valor do aluguel do imóvel em atraso ou mesmo com retenção de chaves indevida.

Com efeito, no caso em comento, em todo o período em que aguarda a possibilidade de poder adentrar no imóvel, a requerente reside com uma conhecida, arcando com gastos inerentes à moradia, tais quais, despesas fornecimento com energia elétrica, água, limpeza, dentre outros, que obviamente também devem ser ressarcidos pela requerida; afinal, se a entrega do bem houvesse sido honrada (a partir de maio/2018), tais gastos não seriam despendidos.

Logo, como a empresa requerida NÃO providenciou a ENTREGA DAS CHAVES (imissão na posse) no prazo devido, passa a dever o valor correspondente aos alugueres mensais do apartamento durante o período contado a partir da retenção indevida das chaves (maio/2018) até a data da sua efetiva entrega, a título de indenização por danos materiais, consistente nos lucros cessantes.

Nesta seara, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem aplicado, a título de indenização por lucros cessantes, o índice de 0,5% sobre o valor atual do imóvel. A propósito:

Apelação. Ação declaratória c.c. indenização por danos morais, materiais e repetição de indébito. Compromisso de compra e venda de imóvel. Cessão a terceiros dos direitos e obrigações decorrentes do compromisso de compra venda de imóvel. Legitimidade ativa do cedente para pleitear a indenização decorrente dos danos por ele suportados pelo alegado atraso da obra até a data da cessão. Sentença de extinção afastada. Cláusula de quitação embutida em termo de entrega das chaves. Nulidade. Interesse de agir reconhecido. Atraso na entrega da obra. Culpa exclusiva da vendedora. Validade do prazo de tolerância de 180 dias. Lucros cessantes devidos sobre os meses de atraso até efetiva entrega das chaves. Taxa mensal de 0,5%, calculada sobre o valor atualizado do contrato. IPTU e despesas de condomínio devidas somente após a efetiva entrega das chaves. Dano moral não configurado. Recurso das autoras provido e das rés parcialmente provido. (TJ-SP - APL: XXXXX20158260100 SP XXXXX-51.2015.8.26.0100, Relator: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, Data de Julgamento: 22/08/2018, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2018)

Sobre este mesmo entendimento:

Apelações. Ação de indenização por danos materiais e morais cumulada com lucros cessantes e repetição de indébito. Compromisso de compra e venda de imóvel. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das partes. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e inversão do ônus da prova. Validade do prazo de tolerância de 180 dias. Súmula n. 164, do TJSP. Culpa da ré pelo atraso na entrega da obra, já computado o prazo de tolerância. Caso fortuito ou força maior não caracterizados. Restituição da integralidade dos valores pagos, em uma única parcela. Súmula n. 543 do STJ e Súmula n. 3 do TJSP. Mora contratual a partir do fim do prazo de tolerância até a entrega das chaves. Correção monetária do saldo devedor pelo índice INCC até a data em que deveriam ter sido concluídas as obras e, após, pelo IGP-M. Devolução na forma simples. Inexistência de má-fé da vendedora. Lucros cessantes presumidos, devidos a partir do fim do prazo de tolerância até a data em que as chaves deveriam ter sido entregues. Súmulas ns. 1 e 162 do TJSP. Taxa mensal de 0,5%, calculada sobre o valor atualizado do contrato. Pedido de lucros cessantes referente ao imóvel do pai da coautora no qual as partes residiram. Direito cabível aos genitores da coautora. Ilegitimidade dos autores para pleiteá-lo. Cumulação de lucros cessantes e cláusula penal. Possibilidade. Danos morais excepcionalmente devidos. Fixação em R$5.000,00 para cada autor, com incidência de correção monetária pelos índices da Tabela Prática do TJSP desde a data da sentença e acrescida de juros de mora legais de 1% ao mês desde a citação. Fixação de honorários sucumbenciais recusais. Recurso da ré desprovido e recurso dos autores parcialmente provido. (TJ-SP XXXXX20158260309 SP XXXXX-79.2015.8.26.0309, Relator: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, Data de Julgamento: 31/07/2018, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/07/2018)

Assim, tomando-se por base o valor de mercado do imóvel, atualmente correspondente ao montante variável entre R$ 305.000,00 e R$ 340.000,00, conforme telas de imobiliárias que ora se anexam, e aplicando-se o índice de 0,5% sobre o valor médio (R$ 325.000,00), conclui-se como valor mensal de aluguel da referida unidade reflete a monta de R$1.625,00 (um mil, seiscentos e vinte e cinco reais).

Destarte, considerando-se a data final de conclusão das obras, a entrega do empreendimento e a retenção indevida das chaves, tem-se que a partir do mês de maio de 2018 será devida pela requerida a importância mensal supra informada (R$ 1.625,00), multiplicada pelos meses até a efetiva entrega das chaves, tudo a ser devidamente corrigido e atualizado.

VIII – DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

Verifica-se que a requerida se negou a entregar as chaves do bem à requerente no prazo correto, que deveria ser em maio/2018, conforme todas as determinações constantes no contrato de compra e venda, sob alegação de que se deve adimplir o total do débito existente.

Ainda, embora a requerente, de boa-fé, tenha tentado uma negociação com a requerida para o efetivo pagamento, padeceu de qualquer interesse desta em ver resolvido seu problema, vez que nenhuma das propostas fornecidas foram aceitas pelos departamentos administrativo e financeiro da empresa requerida, mesmo sendo instados expressamente para tanto – vide teor da notificação extrajudicial anexa, sequer respondida.

Assim, além dos prejuízos materiais demonstrados acima, evidentemente que a requerente vem suportando grave abalo moral em razão da situação de incerteza vivenciada relativa ao patrimônio, qual seja, o tão sonhado imóvel com toda a estrutura necessária. Por essas razões, a requerente está totalmente exposta ao descaso e à humilhação, por atos indignos praticados pela requerida.

Destarte, dentre diversos outros empreendimentos construídos na cidade, a requerente optou pela aquisição do imóvel narrado nestes autos, confiando sem qualquer ressalva na requerida, no sentido de que, após a assinatura do contrato de financiamento, teria em mãos as chaves de seu apartamento.

Neste sentido, a requerente imaginou que tão logo receberia as chaves no prazo da liberação do apartamento, ocorrida em maio/2018. Porém, ainda não obteve esta felicidade por simples descaso e abuso da requerida, que insiste em reter as chaves do bem sob a alegação de que necessita receber os 4% dos valores remanescentes, mesmo tendo em seu poder uma confissão de dívida e uma nota promissória que lhe asseguram a perseguição do pretenso crédito.

Importante repisar que a requerente atualmente reside na casa de uma amiga, tendo que a ajudá-la financeiramente com os custos da casa.

Vê-se, com tudo isso, Nobre Julgador que o princípio da dignidade da pessoa humana restou afetado, pois é certo que a requerente permanece à mercê dos mandos e desmandos da requerida, sendo privada de usufruir do imóvel que adquiriu com tanto esforço.

Sobre este assunto, dispõe o Código Civil [12] que aquele que causar um dano fica obrigado a repará-lo, ainda que exclusivamente moral, ou seja, o dever de reparação exsurge independente de culpa. E nem é cabível que se alegue se tratar o caso em testilha simplesmente de mero aborrecimento da vida moderna, pois os transtornos causados pela requerida, sem sombra de dúvidas, superam, e muito, o limite do razoável.

A frustração da requerente ao não receber o imóvel na data e condições oferecidas conforme suas expectativas, somados aos absurdos atos da requerida, são causadores de angústia e incerteza suficientes a ensejarem indenização por danos morais.

Nesse sentido, analisando similar (porém menos gravoso que o ora narrado), assim decidiu recentemente o E. TJSP:

COMPRA E VENDA –ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - Em virtude do retardo no adimplemento, é devido o ressarcimento dos lucros cessantes, no valor de 0,5% do valor do contrato por mês de atraso. Juros no pé indevidos antes da entrega das chaves - Danos morais - Indenização devida pelos transtornos sofridos pelos autores, em razão da mora da ré, os quais dispensam comprovação – Valor arbitrado em R$ 10.000,00 – Reparação que atende à função punitiva, preventiva e satisfativa da pretensão - Repasse da comissão de corretagem que não se afigura abusivo, porquanto previsto contratualmente. Precedente do STJ – Recurso parcialmente provido. (TJ-SP XXXXX20138260100 SP XXXXX-67.2013.8.26.0100, Relator: Fábio Podestá, Data de Julgamento: 18/10/2017, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/10/2017)

Quanto ao valor do dano moral, cediço que cabe ao Julgador estabelecê-lo, ponderando o quantum a ser arbitrado não tão alto a ponto de proporcionar enriquecimento sem causa, nem tão baixo, a ponto de não ser sentido no patrimônio do responsável pela lesão, sugerindo a autora, diante da gravidade do caso, dos valores envolvidos e das reiteradas atitudes lesivas praticados pela requerida, respeitado entendimento diverso, seja fixado o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização pelos danos morais causados.

IX – DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS FINAIS

Diante de todo o exposto, requer se digne Vossa Excelência:

1. Conceder o benefício da assistência judiciária gratuita nestes autos, visto que a autora não possui condição financeira suficiente para suportar os custos e as despesas processuais, consoante exposto, demonstrado e comprovado no item I desta inaugural;

2. Conceder, em caráter liminar, a tutela de urgência exposta no item V desta exordial, para determinar à construtora ré que promova, imediatamente, a entrega definitiva das chaves do imóvel à autora, sob pena ser-lhe aplicada multa diária pelo descumprimento, em monta a ser arbitrada por esse R. Juízo;

3. Determinar a citação e a intimação da ré endereço declinado no introito do presente, para, querendo, oferecer sua resposta, sob pena dos efeitos da confissão e revelia;

4. Ao final, julgar TOTALMENTE PROCEDENTE a presente demanda para:

4.1 Tornar definitiva a tutela provisória de urgência pleiteada no item 2 acima, imitindo-se a autora definitivamente em sua posse, ora praticamente esbulhada pela ré;

4.2 Condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais, a título de lucros cessantes, no valor equivalente ao percentual de 0,5% aplicado mensalmente sobre o valor de mercado do imóvel, correspondente a R$1.625,00 (um mil e seiscentos e vinte e cinco reais), contados a partir do mês de maio de 2018 e até a efetiva entrega das chaves;

4.3 Condenar a ré ao pagamento de indenização pelos danos morais suportados pela autora, sugerindo-se como o valor de arbitramento a monta de R$ 10.000,00 (dez mil reais); e

4.4 Condenar a ré nos consectários legais decorrentes de tal julgamento, tais como nas custas, despesas processuais e verba honorária de sucumbência.

Protesta provar o alegado por todos os meios de provas em direito admitido, ainda que não admitido em nosso ordenamento jurídico, mas desde que obtidos de forma lícita, notadamente pelo depoimento pessoal do representante da ré, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, juntada de novos documentos e perícias, o que fica tudo desde logo requerido.

No mais, manifesta a autora pelo interesse na realização de audiência conciliatória, em cumprimento ao disposto no artigo 334, do Código de Processo Civil.

Por fim, requer que todas as intimações inerentes ao feito sejam remetidas e publicadas em nome dos signatários desta, sob pena de nulidade.

Dá-se à causa o valor de R$ 16.500,00 (dezesseis mil e quinhentos reais).

Termos em que, P. Deferimento.