Ação Renovatória de Locação Empresarial

Autores desse artigo: Marcela Taina Mena e Gabriela Amaral de Macedo.

RESUMO

O presente artigo visa analisar de forma mais aprofundada o instituto jurídico da Ação Renovatória. Explorando desde características mais básicas, como os requisitos para ingressar com a ação e elementos da petição inicial, bem como sua aplicabilidade e utilidade nos dias atuais. Feita a análise, o grupo emite seu parecer sobre o papel deste instituto no cotidiano empresarial brasileiro, seus benefícios e também suas desvantagens, tais como as pendências legislativas que necessitam de uma resolução clara por parte dos legiferantes.

Palavras-chave: Ação renovatória, empresário, locatário, locador, estabelecimento, ponto empresarial, contrato, aluguel, locação.

ABSTRACT

This study claims to analyze the legal institute of renewal action. Exploring basic characteristics, such as the requirements to join the lawsuit and the elements of the complaint, as well the applicability and usefulness of it in now days. Having analyzed, the group issues its opinion on the role of this institute in the brazilian business currently, its benefits and its drawbacks too, such as law pendencies, which need a clearly resolution by the lawmakers.

Keywords: Renewal action, businessman, lessee, lessor, property, business point, contract, rent, lease.

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO

1 ESTABELECIMENTO E PONTO EMPRESARIAL

2 AÇÃO RENOVATÓRIA: CONCEITO

2.1 SHOPPING CENTER

3 DIFERENÇAS ENTRE A LEGISLAÇÃO ATUAL (LEI 8.245/91) E A ANTERIOR (LEI 6.649/79)

4 DA BOA FÉ DAS PARTES

5 DA LEGITIMIDADE DAS PARTES

5.1 LEGITIMIDADE ATIVA

5.2 LEGITIMIDADE PASSIVA

6 REQUISITOS PARA O INGRESSO DA AÇÃO RENOVATÓRIA

6.1 O CONTRATO DE LOCAÇÃO

6.2 EXPLORAÇÃO TRIENAL DO COMÉRCIO E INDÚSTRIA

6.3 O EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

6.4 FIADOR

6.5 PROVA DA CESSÃO OU DA SUCESSÃO NA LOCAÇÃO E NO FUNDO DE COMÉRCIO

6.6 PRAZO PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA

6.7 VALOR DA CAUSA

7 DA CONTESTAÇÃO (ARTIGO 52 E 72 - LEI 8245/91) E DA REVELIA (ARTIGO 344 CPC)

8 DAS PROVAS NO PROCESSO RENOVATÓRIO

9 DA SENTENÇA

10 DA INDENIZAÇÃO

11 DA EXECUÇÃO DA SENTENÇA

12 DOS RECURSOS

CONCLUSÃO

REFERÊNCIAS

INTRODUÇÃO

Atualmente, a relação entre locador e locatário é regulada pela Lei 8.245 de 1991, que unificou o tratamento jurídico de todas as locações, sendo elas residenciais ou não, revogando a Lei 6.649/79 e o decreto 24150/34. Nas locações não residenciais, a lei assegura o Direito do locatário de propor Ação Renovatória, garantindo a inerência ao ponto empresarial.

O imóvel locado para fins empresariais pode ter expressiva valorização com o decorrer do tempo devido ao êxito da atividade desenvolvida pelo empresário no local, isso ocorre, pois o ponto atrai clientes, passando a ser referência. Faz se necessário, portanto, normas específicas e próprias, diferentes das que regem a locação residencial.

Com o objetivo de resguardar os interesses do locador e do locatário, a lei 8.245/91 determina regras fundamentais, entre elas destaca-se a renovação compulsória do contrato.

A principal finalidade desde trabalho é apresentar a relevância da Ação Renovatória nas locações empresariais, pontuando seus requisitos com base na lei, na jurisprudência e na doutrina.

1 ESTABELECIMENTO E PONTO EMPRESARIAL

Segundo o artigo 966 do Código Civil de 2002, considera-se empresário qualquer pessoa que desempenhe, em caráter profissional, uma atividade econômica, produtiva no campo do Direito Privado.

Empresário, é, portanto, aquele que exerce uma atividade empresarial, ou seja, dedica-se à circulação de bens e serviços para auferir lucro. Já a empresa, é conceituada juridicamente como atividade econômica organizada. Segundo Carvalho de Mendonça:

Empresa é a organização técnico-econômica que se propõe a produzir a combinação dos diversos elementos, natureza, trabalho e capital, bens ou serviços destinados à troca (venda), com esperança de realização de lucros, correndo riscos por conta do empresário, isto é, daquele que reúne, coordena e dirige esses elementos sob sua responsabilidade.

O complexo de bens materiais (mercadorias, instalações, equipamentos, utensílios, entre outros) e imateriais (marcas, patentes, direitos, ponto, entre outros) que o empresário destina para o exercício de sua atividade compõe o Estabelecimento Empresarial, também chamado de Fundo de Comércio. O Estabelecimento é a ferramenta de desenvolvimento da empresa e compreende dois elementos essenciais: a clientela (conjunto e pessoas que se relacionam com a empresa) e o aviamento, entendido como a capacidade da empresa de auferir lucro.

Entre os bens imateriais que compõe o Fundo de Comércio, destaca-se o Ponto Empresarial que é o local específico onde o Estabelecimento esta situado. Se a atividade empresarial é desenvolvida em imóvel de propriedade do empresário, a proteção jurídica será por meio das normas do Direito Civil, porém, se estiver estabelecida em imóvel locado e alheio, a proteção se da com base na Lei de Locações (lei 8245/91). O Empresário nesse caso, realiza um contrato de locação não-residencial, onde esta autorizado a desenvolver atividade econômica no imóvel locado. De acordo com Fabio Ulhoa Coelho:

Dentre os elementos do estabelecimento empresarial, figura o chamado “ponto”, que compreende o local específico em que ele se encontra. Em função do ramo da atividade explorado pelo empresário, a localização do estabelecimento empresarial pode importar acréscimo, por vezes substantivo, no seu valor.

O Ponto Empresarial, estabelecido em imóvel locado, destaca-se como um bem imaterial, que acaba atrelado a propriedade devido à atividade desenvolvida pelo locatário e, por isso, necessita de proteção.

2 AÇÃO RENOVATÓRIA: CONCEITO

O Direito reconhece ao empresário a possibilidade de pleitear a renovação compulsória do contrato (Ação Renovatória), ou seja, renovar o contrato de locação de maneira justa, sem incidência de impostos como as Luvas ou o aumento abusivo do aluguel, garantindo a inerência ao Ponto face ao interesse do locador na retomada da propriedade, visto que o uso do mesmo, durante certo lapso de tempo, agrega valor ao imóvel.

A ação renovatória é, portanto, uma ferramenta fundamental na preservação da atividade empresarial do locatário sendo cabível sempre que observados os requisitos previstos no artigo 51 da Lei de Locações.

2. 1 SHOPPING CENTER

Contudo, o empresário que se dedica ao ramo dos shoppings centers exerce uma atividade comercial diferenciada dos demais locatários não residências. Neste caso, é possível que o locador não seja obrigado a renovar o contrato, ainda que presentes todos os requisitos previstos em lei, caso consiga provar que o empresário está, de alguma forma, prejudicando o sucesso do empreendimento e representando um entrave para o desenvolvimento do complexo.

Isso ocorre, pois o empreendedor (locador) de Shopping Center, preocupa-se com o Tenant Mix, (organização de bens e serviços situados em um único empreendimento) devendo ficar atento às evoluções do mercado consumidor, à ascensão ou decadência das marcas e às novidades tecnológicas, por isso o potencial econômico de cada negociante instalado no seu complexo é de extrema importância para atrair o consumidor. Fabio Ulhoa Coelho em seu livro Manual de Direito Empresarial, cita exemplo da concorrência entre perfumarias:

Se, por exemplo, uma determinada marca de produtos de perfumaria tem recebido uma aceitação entre os consumidores maior que outra, o shopping center com espaço locado pelo titular desta última tem interesse, partilhado por todos os demais locatários, em substituí-lo pelo titular daquela primeira, em ascensão.

Tais empreendimentos têm como função colocar à disposição de seu público alvo uma grande quantidade de produtos e serviços, dessa forma o empreendedor organiza o espaço de modo que possa obter o melhor retorno econômico possível.

Apesar da natureza locatícia, existem outros aspectos que diferenciam a locação em shopping center das locações comuns, no primeiro caso, por exemplo, o locador não pode retomar o imóvel para uso próprio, os alugueis podem ser ajustados com base no faturamento do locatário e o lojista esta associado aos demais estabelecidos no empreendimento. Todavia, a lei de Locações dispõe que a Ação Renovatória, também é cabível nesses casos.

3 DIFERENÇAS ENTRE A LEGISLAÇÃO ATUAL (LEI 8.245/91) E A ANTERIOR (LEI 6.649/79)

A nova lei do Inquilinato (8.245/91), lei esta que revogou a anterior (6.649/79), estabelece suas próprias regras processuais, com aplicação parcial das normas de procedimento ordinário tal como previsto no Código de Processo Civil. A disciplina jurídica da ação renovatória se dispõe nos artigos 58 e 71 à 75 da Lei do Inquilinato.

Na Lei de Luvas (Decreto 24.150/34) estava prevista a ação revisional do valor do aluguel. Tal ação foi transferida para a Lei do Inquilinato (Lei 6649/79), onde se instituiu a majoração periódica de aluguéis, para evitar a corrosão inflacionária, mesmo sem previsão de cláusula de correção monetária. A Lei 8245/91 não só unificou a ação revisional como procedimento (art. 68), mas também fez o mesmo em relação aos seus pressupostos (art. 19).

O equilíbrio econômico-financeiro dos contratos administrativos previsto na Lei de Licitações (Lei 8.666) não se compara à teoria da imprevisão, antes é uma aplicação do princípio da moralidade administrativa do que verdadeiramente a teoria da imprevisão.

O mais próximo da teoria da imprevisão que o legislador brasileiro desenvolveu antes do CC/2002 foi a teoria da onerosidade excessiva nos contratos de consumo, prevista no CDC, art. 6.º, V. Mas o CDC não exigiu a imprevisibilidade para que se pudesse rediscutir os termos do contrato, então não há porque chamá-la de teoria da imprevisão.

As principais inovações trazidas pela nova lei do Inquilinato são:

a) A citação postal;

b) O efeito devolutivo dos recursos;

c) Os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

d) É competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

e) O valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel.

f) Desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

g) Os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito devolutivo.

4 DA BOA FÉ DAS PARTES

No que tange à boa fé das partes, tem-se esse como um elemento inerente à todas as modalidades de contratos do ordenamento jurídico brasileiro. Todavia, no que cinge às tratativas de renovação contratual no âmbito imobiliário, há algumas questões próprias que deverão ser levadas em consideração para a validade dos negócios jurídicos.

Dentre tais questões, ressaltem-se algumas peculiaridades: (i) cumprimento das obrigações legais; (ii) cumprimento das obrigações contratuais; (iii) ausência de cláusulas abusivas e; (iv) o direito de preferência do locatário no caso de venda ou renovação contratual – quando findo o prazo contratual, caso o locador receba uma proposta de compra proporcional ao valor de aluguel, o locatário terá sempre a preferência para a renovação.

5 DA LEGITIMIDADE DAS PARTES

5.1 LEGITIMIDADE ATIVA

Segundo a Lei 8245, em seu art. 51 e demais parágrafos, poderão conter legitimação ativa o comerciante/empresário; as sociedades civis simples (os profissionais liberais que não constituírem sociedades ficam à margem da proteção); o sócio (no caso de o imóvel ter sido locado antes da constituição da sociedade); os cessionários ou sucessores da locação e do fundo de comércio e, por fim, os sublocatários legítimos.

Noutras palavras, o locatário é o sujeito ativo da ação renovatória e poderá exercer seu direito, desde que, para tal, (i) já tenha explorado o comércio há pelo menos mais de três anos e neste pretenda continuar; (ii) Informar o segundo (prazo ininterrupto de 5 anos) e terceiro requisito (iii) (notificar o locador entre os 12 e 6 últimos meses do término do contrato formalizando a intenção de continuar no ponto comercial).

Sobre os últimos dois requisitos, ilustra o Professor J. Nascimento Franco[1], no sentido de que deverá ser julgado carecedor da ação o locatário que, embora esteja na exploração trienal de seu comércio ou indústria, não tenha demonstrado a intenção de continuar suas atividades no mesmo ramo, durante o prazo da prorrogação pleiteada.

Como já citado anteriormente, a nova redação do Decreto 24.150, em seu art. 3º, § 1º, impõe como requisito para a propositura da ação renovatória o locatário, a sociedade de que ele participe, ou ambos concomitantemente. Para Alfredo Buzaid[2] ‘’o pressuposto da lei é que o locatário exerça o comércio em nome individual. Não subloca nem cede a locação. Contribui para a sociedade com o fundo de comércio que lhe pertence, Justifica-se nesse caso, a legitimidade da sociedade, pois é ela quem explora o fundo de comércio.’ Conclui-se, portanto, que dentro dessa possibilidade, a ação pode ser proposta pelo locatário se, na petição inicial, esclarecer se tratar de locação ao fundo de comércio da sociedade instalada no imóvel. No mesmo sentido, poderá a sociedade ajuizar a ação, independentemente da presença do locatário no polo ativo da demanda, pois o bem jurídico tutelado é o fundo de comércio, bem intangível que compõe o fundo de comércio da sociedade.

Por fim, conforme estabelece a Lei do Inquilinato, o locatário terá direito à renovação do contrato desde que preencha os requisitos previstos no Art. 51, são eles:

a) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado. Assim, se o contrato for verbal, o empresário não terá o direito aos benefícios da proteção do ponto empresarial. O mesmo se diga com relação ao prazo de duração do contrato. O empresário diligente, sempre que firma contrato de locação para implantação de sua atividade num determinado lugar, deverá atentar para o fato de que o prazo deve ser determinado, isto, logicamente, estabelecimento no bojo de um contrato escrito;

b) O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de no mínimo cinco anos. Observe-se que não basta que exista a locação no prazo de cinco anos, mas é fundamental que esta locação seja sempre por prazo determinado, ou seja, durante aquele interregno de tempo o contrato não poderá vigorar, em momento algum, por prazo indeterminado. Ou o contrato será por prazo de pelo menos cinco anos, ou então ocorrerá a soma dos diversos contratos cujos prazos ininterruptos somem pelo menos cinco anos;

c) O locatário deverá provar sua condição de empresário ou de sociedade civil com fins lucrativos, regularmente constituídos e;

d) A exploração da empresa ou a atividade civil com fins lucrativos, no mesmo ramo de atividade, deverá conta com pelo menos três anos ininterruptos, tempo razoável considerado pelo legislador para que o empresário tenha amealhado a sua clientela.

Somente após preenchidos esses requisitos, o locatário estará apto à pleitear a renovação compulsória da locação. Além disso, a Lei atribui ao locatário o dever de informar o aluguel que entende devido à renovação contratual (Art. 319, inc. IV, CPC), que será oportunamente apreciado e homologado pelo judiciário.

5.2 LEGITIMIDADE PASSIVA

O sujeito passivo da ação renovatória é o locador, seja qual for sua condição jurídica em relação ao imóvel locado (proprietário, condômino, usufrutuário, credo anticrético, compromissário-comprador, fiduciário, entre outros). No caso de sublocação, o sublocador, originário ou sucessivo é também sujeito passivo da ação. Neste caso o locatário sublocador é sujeito passivo único da ação proposta pelo sublocatário, quando o contrato de locação tiver prazo suficiente para conter o da sublocação prorrogada (L. 6014, art. 13). Porém, quando o prazo da locação é ultrapassado pelo da renovação pretendida pelo sublocatário, a ação deve ser proposta contra o locador e o locatário sublocador em litisconsórcio passivo.

Como exposto, o sujeito passivo da ação renovatória, salvo o sublocador, é sempre o locador, seja ele proprietário, condômino do imóvel locado, espólio ou herdeiro do proprietário, compromissário comprador, usufrutuário, credor anticrético, etc. As exceções e defesas é que variam segundo o título ostentado pelo locado. Logo, cabe somente ao proprietário locador reclamar o imóvel para reconstrução, vedando-se tal exceção ao usufrutuário e ao credor anticrético, ainda quando locadores, em face do caráter temporário e demais limitações à posse que exercem.

O adquirente do imóvel é sujeito passivo da ação, se o contrato de locação tiver sido inscrito no Registro de Imóveis para valer contra terceiros no caso de alienação do estabelecimento.

No caso de venda do imóvel locado, pontua J. Nascimento Franco[3]:

Seria justo que apesar da falta de inscrição do contrato de locação no Registro de Imobiliário, se obrigasse o adquirente a mantê-lo na hipótese de existir cláusula de vigência e sempre que, por outras vias, pudesse o adquirente do prédio conhecer a existência do contrato, como, por exemplo, quando o instrumento consta de processos judiciais de livre acesso a qualquer pessoa.

Quando da proposta pelo locatário por sua petição inicial, caso o locador não aceite o valor para o aluguel, cabe a este excepcionar o pedido do locatário mediante a apresentação das seguintes objeções:

a) O locatário não preenche os requisitos legais para o pedido de renovação, nos termos acima descritos;

b) O valor oferecido não condiz com o valor locatício do imóvel, ocasião em que a lide se instaurará exclusivamente em torno daquele valor, o qual deverá ser arbitrado pelo juiz mediante a elaboração de estudo técnico por perito judicial, que tem a função de indicar o exato valor de mercado do aluguel a ser pago pelo locatário;

c) O imóvel será utilizado pelo próprio locador, seus ascendentes ou descendentes, contanto que não seja ele destinado ao uso para o mesmo ramo de negócios explorado pelo locatário e;

d) Por determinação do Poder Público, foi obrigado a realizar no imóvel obras que importam na sua radical transformação, ou a fazer modificação de tal natureza que amente o valor do negócio ou da propriedade.

Diante do anteriormente exposto, cabe salientar que será devida indenização ao locatário para ressarcimento dos prejuízos advindos da rescisão da locação, e a consequente transferência de seu ponto comercial, isso ocorrerá sempre que a renovação da ação não ocorrer em razão de melhor proposta de terceiros. Ainda, se no caso de dentro de um prazo de três meses contados da entrega do imóvel, não for dado ao mesmo o destino alegado (uso próprio, de ascendente ou descendente), se não forem iniciadas as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar ou ainda se desenvolver no imóvel o mesmo ramo de atividade explorada pelo locatário, o locatário também terá direito à referida indenização. Referidos prejuízos incluem não só a possível desvalorização do fundo de comércio, como também toda e qualquer despesa ou prejuízo que venha a experimentar, seja de que natureza for.

6 REQUISITOS PARA O INGRESSO DA AÇÃO RENOVATÓRIA

6.1 O CONTRATO DE LOCAÇÃO

Além dos requisitos exigidos pelo CPC, a petição inicial da ação renovatório deve ser instruída com o contrato de locação. Este se mostra de suma importância para que seja feita uma analise da correta possibilidade da existência do direito à renovação judicial.

Iniciamos com a natureza e destinação do imóvel. É a destinação do imóvel, e não sua localização nas zonas urbanas ou rurais, que o qualifica para a ação renovatória. A jurisprudência vem ampliando o conceito de estabelecimento comercial ou industrial, para ensejar a renovação judicial das locações de prédios utilizados, pelo inquilino, para as mais variadas atividades de fins lucrativos.

O instrumento hábil para a proteção do fundo de comércio é a ação renovatória, por meio da qual o locatário demonstra que preenche as condições legais, para pleitear a prorrogação da locação, no propósito de dar continuidade ao estabelecimento comercial ou industrial por ele formado no imóvel.

A locação de imóveis ocupados individualmente pelo inquilino para atividades civis não permite a ação renovatória. Esta faculdade só existirá quando o ocupante do imóvel é uma sociedade civil com fins lucrativos. Trata-se de uma incongruência já que esta deveria ser concedida também às pessoas físicas que praticam atividades civis em caráter lucrativo ou profissionais tais como advogados, engenheiros e médicos.

Não obstante a destinação do imóvel seja comercial ou industrial o locatário não tem direito à renovação do contrato se forem locadores a União Federal, os Estados ou os Municípios, suas autarquias e fundações públicas, por força do disposto no art. 1º, parágrafo único, da Lei 8.245/91.

É oportuno lembrar que inexiste contrato de locação em que figure como locadora a administração pública, quando se fala em locação de bens patrimoniais da União, nada mais é do que a simples permissão de uso. Na jurisprudência sempre se considerou que não constitui contrato de locação, a entrega pela administração, de compartimentos de edifícios de sua propriedade para exploração de qualquer negócio, ainda que o ocupante pague remuneração denominada “aluguel”.

Com relação à forma e a duração do contrato. A lei 8.245 estabelece, como requisitos essenciais à entrada com ação renovatória, que o contrato de locação tenha tempo determinado, que esteja seja celebrado por escrito e pelo tempo mínimo de cinco anos. Nas lições de Pontes de Miranda o simples pré-contrato, ou o contrato de adesão através de oferta pública de locação, autoriza a propositura da renovatória, desde que o ajuste seja por cinco anos e a aceitação da proposta e do pré-contrato se demonstra pela entrega das chaves ao locatário e efetiva tradição do imóvel. *

6.2 EXPLORAÇÃO TRIENAL DO COMÉRCIO E INDRÚSTIA

Um dos principais requisitos para que o locatário possa entrar com a Ação Renovatória é a comprovação por meio de provas de que ele está explorando no imóvel o mesmo ramo de indústria ou comercio pelo prazo mínimo, ininterrupto, de três anos, não podendo esse triênio completar-se no curso da ação.

Como temos um contrato de cinco anos, o inquilino tem tempo suficiente para escolher o ramo a que se vai dedicar e tomar as devidas providências legais relativas à legalização de seu estabelecimento perante a Junta Comercial de sua região. E caso o ramo que escolhe não for bem sucedido, resta-lhe, ainda, tempo para uma segunda possibilidade de negócio. Mas a Ação Renovatória só pode ser criada para fundo de comércio que esteja explorando o mesmo ramo pelo prazo mínimo de três anos, pois em prazo menor, não se presume a formação de clientela, entre outros benefícios, cuja continuidade depende do prosseguimento da locação.

Vale salientar que a continuidade da exploração do mesmo ramo, não impede a Lei que o locatário aumente seu estabelecimento, passando a negociar uma maior variedade de produtos, ou exercer atividade industrial análoga ou complementar do seu ramo principal. O que caracteriza o mesmo ramo é a espécie da atividade a que se dedica o locatário. Mas nada impede este de incluir elementos acessórios em busca de uma maior produtividade, lucro ou eficiência.

Ainda, os juízes devem estar sempre atualizados nos parâmetros e conceitos de mesmo ramo de comércio, visto que este já mudou muito desde o início de vigência da lei. Postos de gasolina hoje se vendem comida e bebida, enquanto perfumarias começaram a ser vendidas em simples lojas de departamento. A tendência é a que o conceito fique cada vez mais amplo sendo assim imprescindível que os julgadores do mundo moderno estejam a par dessas inovações.

Na questão da exploração ininterrupta do negócio vale salientar que o locatário pode transitoriamente fechar o estabelecimento por motivo de força maior. A lei se refere a fechamento com o objetivo de encerramento do negócio, e não a simples interrupção das atividades por morte do dono, ou para preparação de vendas de estoques, liquidações, balanço, etc.

A jurisprudência se posicionou no sentido de que a lei visou a proteção de um estabelecimento sólido. Mas para a caracterização dessa solidez é necessária a circunstância de o comerciante ter mantido o funcionamento do seu comércio no mesmo ramo, pelo prazo ininterrupto de três anos. Verificada essa condição, presume-se a existência de clientela e fundo de comércio cuja continuidade a lei pretende assegurar. Daí o indeferimento de renovação judicial de locação de imóveis destinado a simples depósitos de mercadorias, os quais, como compartimentos fechados, não são procurados pelos fregueses do locatário.

6.3 O EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

É de enorme importância o pagamento perfeitamente em dia do aluguel, cabendo ao locatário a comprovação deste por meio da apresentação de recibo de aluguel e de impostos, taxas, seguros e demais contribuições que possam ter recaído sobre o imóvel no período de aluguel.

Cabe ao locador arguir a impontualidade de um ou mais pagamentos no momento de contestar a Ação Renovatória. Tendo sido essa colocada em pauta pelo locador, cai sobre o inquilino o ônus de justificar a ausência de culpa de sua parte, já que o juiz pode entender que não existe mora sem a presença da culpa.

Vale salientar como hoje é considerado de grande importância assegurar o imóvel que está locado, sendo tomada como falta grave, ou inexato cumprimento do contrato, a omissão do locatário em contratar um seguro para o imóvel. Pior ainda quando este se obriga a fazê-lo e deixa de cumprir com sua obrigação, podendo acarretar a carência da Ação renovatória.

São considerados descumprimentos graves do contrato, sendo assim, impeditivos da renovação:

· Exercitar o locatário no imóvel atividade vedada pelo contrato.

· Permitir o locatário a instalação de comércio clandestino ou qualquer atividade proibida por lei;

· A sublocação parcial do imóvel proibida por contrato;

· A impontualidade no pagamento do aluguel;

· O locatário deixar de segurar o imóvel.

6.4 FIADOR

Um dos pontos mais discutidos na locação é a presença ou não de um fiador, este ponto também mostra suas ramificações quando falamos da Ação Renovatória.

O art. 71 da lei 8.245 determina que na petição inicial o Autor deve indicar um fiador, quando houver. A jurisprudência vem adotando o posicionamento de que só é necessária a indicação quando o contrato renovado tiver a presença da figura do fiador.

Porém essa regra não pode ser considerada geral, visto que, podem existir casos onde a obrigação gerada pela renovação se mostra consideravelmente mais onerosa do que a do contrato renovando, ou quando a situação financeira ou econômica do fiador não comportar novos custos sem comprometimento dos direitos do locador. Para tanto não se pode negar a necessidade de apresentação de garantia fidejussória na figura do fiador para que o locador tenha segurança em vulto dos novos encargos a serem assumidos pelo inquilino posteriormente à Ação Renovatória.

Podemos notar essa corrente de pensamento no art. 1.092 do cc que diz: “Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes a diminuição em seu patrimônio, capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a parte, a quem incumbe fazer prestação em primeiro lugar, recusar-se a esta, até que a outra satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la”. Trata-se de normal geral que pode ser aplicada aos contratos bilaterais e que alcançam também a locação.

Importante que o inquilino comprove a idoneidade do fiador indicado, tanto para pessoas físicas como para pessoas jurídicas. Isso quer dizer comprovar a idoneidade econômica, financeira e moral do fiador, bem como sua capacidade jurídica para assumir os encargos que cabem ao fiador. Todos os estes requisitos são obrigatórios, pois não adianta um fiador com grande poder econômico, porém, que relute em efetuar o correto cumprimento de seu dever caso seja necessário.

A idoneidade do fiador será considerava suficiente ou não pelo juiz no ato da sentença, diante dos elementos que lhe foram oferecidos. A falta de um fiador considerado viável pode trazer a carência da ação, pois esse pode se mostrar como requisito básico para a aceitação do pedido.

Podemos concluir que o locador tem direito a uma garantia efetiva e confiável, além da oferecida pela estabilidade econômica e financeira do locatário. Exige-se prova da idoneidade do fiador ainda que este seja o mesmo do contrato em contestação nos autos, pois nesse tempo ele pode ter sofrido redução ou oneração, seja qualquer outra forma de perda de sua capacidade em garantir o valor necessário.

6.5 PROVA DA CESSÃO OU DA SUCESSÃO NA LOCAÇÃO E NO FUNDO DE COMÉRCIO

É necessário que o cessionário da locação demonstre sua legitimidade ativa para a ação renovatória juntando a competente prova aos autos. A cessão do Estabelecimento se dá comprovada com a apresentação das certidões da Junta Comercial do Estado e dos livros fiscais, ou com instrumento de alteração do contrato social quando a transferência acontece por meio da cessão de quotas representativas do capital social.

A cessão ou sucessão no fundo de comércio, bem como a cessão da locação é que credencia o cessionário ou sucessor à ação renovatória, mesmo que a sociedade cedente não transmita nenhuma de suas quotas.

6.6 PRAZO PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA

Sendo um dos pontos de maior controvérsia da lei de locação, é a delimitação do prazo dentro do qual deve ser exercido o direito à renovação do contrato.

Prazo este de dez anos, insuscetível de sustação, de interrupção ou de dilação, sendo que passado o prazo extingue-se o direito ao exercício da ação de renovação do contrato de locação. Daí a necessidade do locatário estar atento, já que seu direito perece inquestionavelmente se não for exercido, até a data de 6 meses anteriores ao fim do contrato.

Assim, o direito à ação renovatória nasce no primeiro dia do último ano do prazo contratual e termina seis meses anteriores ao último dia do fim do contrato. Por tanto não se permite o ajuizamento nem antes, nem depois do prazo supramencionado.

6.7 VALOR DA CAUSA

O próprio art. 58 da lei de locação em seu inciso III dispõe que o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, na ação renovatória. O legislador foi falho em omitir se o valor dos alugueis seria referente ao contrato renovando ou o pleiteado pelo locatário. Porém como há sempre relação entre o valor da causa e o interessa da ação, podemos assumir que esse valor se refere ao pleiteado na inicial.

7 DA CONTESTAÇÃO (ARTIGO 52 E 72 - LEI 8245/91) E DA REVELIA (ARTIGO 344 CPC)

Segundo Fábio Ulhoa Coelho, o Locatário deve, em suma, propor sua Ação Renovatória no prazo de seis meses a um ano antecedentes ao término do contrato de locação, e deve ademais, comprovar em sua petição inicial que todos os requisitos da locação empresarial, tal como o devido cumprimento do Contrato e o pagamento de todos os impostos e taxas que lhe cabiam, foram satisfeitos, bem como apresentar uma proposta de aluguel, para o período que se discute.

Já o Locatário pode alegar no mérito de sua contestação de acordo com o art. 72 da lei 8245/91, três elementos que passamos a transcrever:

Estes consistem em:

a) não cumprimento dos requisitos da locação empresarial;

b) decadência do direito à renovação e;

c) exceção de retomada;

Neste último caso, decretando o juiz a improcedência da ação, o mesmo determinará a expedição de mandado de despejo para que a desocupação do imóvel ocorra não podendo ultrapassar 30 dias da expedição. Já nos dois primeiros casos, a improcedência da ação não consiste necessariamente na extinção do vínculo locatício. A decisão do juiz acaba apenas por não reconhecer a renovação do contrato de locação.

8 DAS PROVAS NO PROCESSO RENOVATÓRIO

Na ação renovatória todas as provas previstas por lei são permitidas, mas sempre será necessário o arbitramento, ou seja, a decisão do juiz sobre pontos em que a lei é omissa, sendo o juiz habilitado a fixar valor locatício, indenização ao locatário, etc., mesmo que o locador queira o prédio para uso próprio. Será dispensado o arbitramento caso o locador e o locatário tenham preestabelecido em contrato um valor do aluguel no caso da prorrogação da locação.

O juiz nomeará peritos, geralmente engenheiros ou arquitetos, e as partes nomearão seus assistentes técnicos para a avaliação do imóvel. Caso não haja na comarca um engenheiro habilitado pelo CREA, poderá o juiz nomear árbitros bem informados sobre valores imobiliários e a fixação de aluguel.

Pode também o juiz solicitar perícia no imóvel em questão. A perícia é regulada pelo Código de Processo Civil, artigo 420 e seguintes. Após entregues os laudos, se houver dúvida do juiz ele poderá requerer a realização de nova perícia, podendo acolher tanto uma como outra, não sendo suficiente, poderá proceder inspeção judicial, artigo 440 e seguintes. Embora a inspeção judicial ajude o juiz a formar a sua opinião, a mesma não constitui prova e nem dispensa a perícia.

O perito deve excluir as obras feitas pelo locatário que tenham valorizado o imóvel, bem como a valorização do ponto comercial, que foi fruto do trabalho do locatário. Porém deve incluir as benfeitorias e acessões, que segundo o contrato se incorporam ao imóvel ou que possam ser consideradas. Somente serão excluídas as benfeitorias e acessões feitas pelo locatário não ao término do primeiro contrato, mas quando a locação for finda definitivamente.

Existem métodos que o juiz poderá utilizar para o arbitramento do aluguel, tais como o método da galonagem, comparativo, da renda e de atualização dos valores.

A galonagem só pode ser aplicada no arbitramento de aluguel de posto de gasolina, pois o locador entrega ao locatário sua clientela, seu ponto comercial, etc. O método comparativo consiste na verificação dos aluguéis vigentes nas imediações de prédios semelhantes e período de locação próximo. O método da renda considera o valor real do imóvel na fixação percentual do aluguel. E por fim, o método da atualização de valores que é feito pelos índices de correção monetária, aumento do custo de vida na localidade.

Não existe teto de arbitramento do aluguel, isso porque ele é feito com base nos valores atualizados e contemporâneos à data do início do prazo prorrogado. Podendo o valor arbitrado ser maior que o valor pretendido ou inferior ao que vinha sendo pago, para vigorar no período judicialmente prorrogado.

9 DA SENTENÇA

O juiz decidirá, como em toda ação, pela procedência da ação ou pela improcedência, pronunciando-se sobre o mérito e decidindo a demanda.

Destacam-se duas dúvidas em cada uma das hipóteses de julgamento do magistrado, segundo Amador Paes de Almeida:

• Na procedência da ação: Qual a data de início de vigência do novo contrato e desde quando vigora o novo aluguel?

A Lei 8.245/91, que dispõe sobre locações, é omissão quanto ao início do novo contrato, podendo-se entender que a nova vigência começa a contar do término do contrato anterior, como também dispõe a súmula 376 do STF:

VOTO

Rejeito os embargos. Também penso que no caso de renovação de locação, todas as cláusulas começam a produzir efeito, desde o primeiro dia de vigência do contrato renovado. No caso, como foi proclamado, não se trata de simples recondução, mas de renovação”. (Grifo nosso)

Com relação à vigência do novo aluguel, a Lei 8.245/91 dispõe em seu artigo 72, parágrafo 5º:

Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

No caso da procedência da ação, segundo os ensinamentos de Amador Paes de Almeida: “As diferenças dos aluguéis vencidos no decorrer da demanda, serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez”.

Na sentença que julgar a ação procedente deve estabelecer as novas condições que irão vigorar durante o novo período, quer sejam o prazo de prorrogação, o novo aluguel, alteração das cláusulas conflitantes com as estabelecidas para a renovação e a quem caberá as despesas processuais e honorários advocatícios.

• Na improcedência da ação: Qual o prazo para desocupar o imóvel e tem o inquilino direito à indenização?

Quanto ao prazo para desocupação do imóvel, dispõe o artigo 74 da lei 8.245/91: "Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação". Frise-se que se na contestação se arguir uso próprio ou transferência de fundo de comércio, entende-se que o pedido de desocupação está implícito. Determinada a desocupação do imóvel, a execução se dará nos autos perante mandado.

Se julgada improcedente a ação renovatória, deve o juiz expor em sua sentença o prazo para desocupação e restituição do imóvel, o aluguel a ser pago durante esse período, e o responsável pelas custas e honorários advocatícios.

10 DA INDENIZAÇÃO

A improcedência da ação com despejo do inquilino, traz danosas consequências ao seu fundo de comércio, fez, assim, com que o legislador estabelecesse uma indenização em seu favor.

Não se pode confundir a indenização com o ressarcimento, visto que o ressarcimento só ocorre quando os danos são causados por atos ilícitos, a indenização é existente mesmo quando se age amparado pelo direito, pois há a imposição da obrigação de pagá-la.

Como dispõe o artigo 75 da lei de locações (8.245/91): "Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente". A hipótese citada trata-se de quando prevalecer melhor proposta de terceiro em condições melhores.

A indenização deve considerar os prejuízos havidos e também os lucros cessantes. O juiz levará em conta a valorização do imóvel a qual contribuiu o inquilino, o valor do fundo de comércio e a clientela do negócio.

Nas lições de Alfredo Buzaid:

Um dos meios mais simples de apurar o valor da clientela é de se basear no montante dos negócios e verificar os lucros. Assim, pois, se o novo estabelecimento, instalado pelo inquilino em consequência da mudança, acusar uma diminuição nos negócios e nos lucros, isso deve ser levado em conta de perda parcial da clientela e, portanto, de desvalorização do fundo de comércio.

E também nas lições de Aramy Dorneles da Luz:

ao perito e assistentes técnicos incumbe a descoberta e levantamento dos danos e das quantias que razoavelmente o locatário deixou de lucrar em decorrência da perda do ponto. Investigarão, além disso, as despesas decorrentes da mudança, a desvalorização do fundo de comércio e com a perda do lugar, os imediatos prejuízos com a perda da clientela, a valorização do prédio ao qual acresceu o valor do 'ponto', além do preço que custaria o imóvel se não houvesse comércio nele instalado.

A lei 8.245/91 não especifica fixação da indenização na própria sentença, contudo se na inicial o locatário postular tal indenização, na eventualidade acima mencionada, pode o juiz decretar a indenização na própria sentença. "Na segunda hipótese, isto é, se, no prazo de três meses, o locador não iniciar as reformas a que se propusera, a indenização há de ser pleiteada em ação própria.", é o que ensina Amador Paes de Almeida.

11 DA EXECUÇÃO DA SENTENÇA

Se a ação for julgada procedente, as medidas executórias que podem ser tomadas são a cobrança pelo locador da diferença entre o aluguel arbitrado e o que tiver recebido desde o último dia do contrato anterior; a mesma cobrança relativa a impostos, taxas, etc; cobrança, pelo vencedor, das custas e honorários, etc.

Se for julgada improcedente, a execução tem por objetos a restituição do prédio ao locador; cobrança, pelo vencido, das custas e honorários; cobrança, pelo locatário, da indenização a que eventualmente tiver direito por força de sentença.

Se houver carência da ação é possível a devolução do prédio ao locador no prazo fixado pela sentença; recebimento das verbas da condenação, notadamente honorários e despesas processuais.

12 DOS RECURSOS

Segundo os ensinamentos de Amador Paes de Almeida, da decisão de 1º grau, que julga a ação renovatória, cabe apelação para o Tribunal de Justiça. Das decisões interlocutórias proferidas ao longo do processo, questões incidentais, cabe agravo de instrumento. Da decisão proferida pelo Tribunal de Justiça, na apelação, quando não é unânime, cabem embargos infringentes ou recurso especial para o Supremo Tribunal de Justiça, se tal decisão contrariar ou der à lei federal interpretação divergente da que lhe tenha dado outro tribunal. Se a decisão contrariar a Constituição Federal, caberá recurso extraordinário para o Supremo Tribunal Federal, o que raramente se vê em ação renovatória.

Os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. Não sendo a apelação de efeito suspensivo, fica a critério do locador uma execução provisória do julgado, o que pressupõe uma caução atualizada à data do depósito, exceto se tratando de despejo por infração legal, falta de pagamento ou reparos.

A caução poderá ser real ou fidejussória, sendo prestada nos autos da execução provisória. "E na eventualidade de reforma de sentença de 1º grau, a caução reverterá em favor do locatário, como indenização por perdas e danos", é o que ensina Amador Paes de Almeida.

CONCLUSÃO

Conclui-se que a Ação Renovatória é de suma importância para a relação jurídica entre locador e locatário. Essa necessidade intensifica-se quando temos envolvido um estabelecimento comercial, já que a segurança jurídica que a renovação compulsória do contrato traz para o inquilino favorece sua disposição para investir, visto que seu capital não é excluído ou desconsiderado de forma simples e arbitrária sem uma análise aprofundada dos requisitos e direitos de cada uma das partes da relação obrigacional. Ante o argumento mencionado, a segurança jurídica é um dos maiores motivos para a existência deste instituto na legislação brasileira, visto que a falta desta é uma das formas de maior eficácia para a anulação da vontade de investir, assim o legislador se mostrou de grande sagacidade e compreensão das repercussões deste instituto na criação do mesmo.

No entanto, ainda perduram algumas carências técnicas e normativas na questão da Ação Renovatória, e para isso, podemos citar os fatos decorrentes do contrato de locação em unidade de Shopping Center, onde mesmo que presentes todos os requisitos exigidos pela lei, o locador não é obrigado a renovar o contrato, bem como a atenção ao instituto do fiador, o qual deveria ser mais completo tendo em vista a sua complexidade e tamanha divergência de entendimentos jurisprudenciais; ao sistema legislativo, que ainda age de forma lenta e burocrática, com uma agenda simplesmente política, dificultando os empresários a desenvolverem de forma mais abrangente suas atividades comerciais e industriais.

REFERÊNCIAS

FRANCO, J. Nascimento. Ação Renovatória. São Paulo: Malheiros Editores, 1994;

ALMEIDA, Amador Paes de. Locação Comercial: Ação Renovatória. São Paulo: Editora Saraiva, 1999;

SALLES, José Carlos de Moraes. Ação renovatória de locação empresarial. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1994;

CERVEIRA FILHO, Mario. Ações renovatórias e revisionais em shopping centers. 2. Ed., rev. E atual. São Paulo: Saraiva, 2009;

BUZAID, Alfredo. Da ação renovatória: e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. 3. Ed. Rev. E aum. São Paulo, SP: Saraiva, 1988;

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial: Direito de Empresa. 18. Ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2014;

MENDONÇA, José Xavier Carvalho de. Tratado de Direito Comercial Brasileiro. São Paulo: Russel, 2003. (Atualizado por Ricardo Rodrigues Gama)

[1] FRANCO, João Nascimento. Ação Renovatória e Ação Revisional de Aluguel. Ed. Revista dos Tribunais, 1977, pág. 16.

[2] BUZAID, Alfredo. Da Ação Renovatória (RT 424,212), Ed. Revista dos Tribunais, pág. 177.

[3] Op. Cit. Pág. 58.