Corretagem Imobiliária: Direitos e Deveres do Corretor de Imóveis!

• Quem pode exercer a profissão de corretor de imóveis?

• A responsabilidade civil do corretor de imóveis no contexto jurídico atual.

• Quando surge o direito à comissão?

• E se uma das partes desistir do negócio?

• Cuidado com o direto à exclusividade!

• Se o responsável pelo imóvel dispensar o corretor?

• O que ocorre quando mais de um corretor trabalha no mesmo negócio?

• Qual o prazo para cobrança da comissão de corretagem?

De acordo com o Código Civil, art. 722, a corretagem se caracteriza por um contrato pelo qual “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Em termos práticos, o objeto do contrato de corretagem é a obtenção de um negócio. O exemplo mais comum é a compra e venda, mas também pode ser locação, permuta ou administração de imóveis.

Quem pode exercer a profissão de corretor de imóveis?

Em consonância com a Lei nº 6.530, de 12.05.1978, o exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias (devidamente registrado junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

Assim, de acordo com a Lei, a intermediação imobiliária é uma atividade econômica privativa dos corretores de imóveis, que são profissionais liberais.

A responsabilidade civil do corretor de imóveis no contexto jurídico atual.

O atual e moderno papel do corretor de imóveis não se limita mais aquela visão primitiva de apenas aproximar as partes nos termos propostos pelo incumbente.

Na prática o corretor de imóveis acaba por acompanhar várias etapas do negócio, como, buscas, reuniões, obtenção de documentos do imóvel e pessoais das partes envolvidas e até mesmo com minutas contratuais.

A par disso, o Código Civil exige que o profissional seja diligente, prestando informações necessárias com transparência e boa-fé.

O parágrafo único do artigo 723 do Código vai além, pois, deve o corretor prestar informações do negócio acerca da segurança ou do risco do negócio, sob pena, de responder por perdas e danos.

Em caso de descumprimento de qualquer obrigação, este pode responder por perdas e danos:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Pergunta-se então, até onde o corretor de imóveis deve se aprofundar na obtenção de informações acerda da segurança ou do risco do negócio? O corretor deve ir tão longe quanto a due deligence imobiliária de ato privativo dos advogados?

O paráfo único do artigo 723 do Código Civil implica dizer quando se tratar de intermediação imobiliária, cabe ao corretor emitir os documentos básicos da operação, como, a matrícula imobiliária atualizada e certidões pessoais em nome dos vendedores, certificar que as partes são legítimadas, informações de condominais quando se tratar de condomínios. Agora, caso o negócio apresente dúvidas, dificuldades ou certa complexidade quanto a segurança jurídica, o corretor tem o dever aconselhar as partes a buscar auxílio técnico jurídico de um advogado especializado na área imobiliária. Caso as partes decidam pela não contratação de um advogado, deve o corretor constar em termo escrito essa orientação dada os participes da relação tomando a termo assinatura das partes.

A exemplo precedentes Judiciais recentes:

PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Sentença de procedência. Apelo da ré que intermediou a negociação, inspirando segurança à autora que providenciou tudo o que era necessário para adquirir o imóvel, inclusive obtendo empréstimo bancário em nome de sua genitora. Posterior constatação de que os vendedores tinham dívidas que comprometiam o imóvel que estava sendo negociado. Indicada a falha na prestação dos serviços de corretagem. Inobservância do quanto disposto nos artigos 722 e 723, do Código Civil c/c o artigo 6º, do Código de Defesa do Consumidor. Dano moral evidenciado. Valor fixado de acordo com os percalços sofridos pela autora. Majoração dos honorários advocatícios (art. 85, § 11, do CPC). RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1013924-29.2021.8.26.0001; Relator (a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/09/2021; Data de Registro: 11/09/2021)

Corretagem. Ação declaratória de nulidade de contrato c.c. restituição de quantias pagas e indenização por danos morais. Conquanto a ausência de entrega da obra pela construtora não seja fato atribuível diretamente à corretora, era seu dever confirmar se havia registro de incorporação imobiliária do empreendimento, ou seja, se o imóvel podia realmente ser negociado. Falha na prestação do serviço caracterizada. Exegese do art. 32 da Lei 4.591/64, art. 20, V, da Lei 6.530/78 e art. 723 do Código Civil. Precedentes desta E. Corte. Dano moral inocorrente. Assentou-se na jurisprudência o entendimento de que a reparação extrapatrimonial em razão de inadimplemento contratual somente é cabível em casos excepcionais. Hipótese em que não se verifica ofensa a direito de personalidade dos autores. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1026266-33.2019.8.26.0554; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/08/2021; Data de Registro: 31/08/2021)

APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Imobiliária que atuou em seu mister com falha na prestação de serviços. Omissão quanto à pendência de débitos trabalhistas em nome do promitente vendedor. Atividade precípua da apelante que requer mediação diligente e conduta transparente. Responsabilidade pelas perdas e danos causados aos promitentes compradores. Preceptivo do Artigo 723, parágrafo único do Código Civil. Danos morais. Penhorado o imóvel dos autores, os quais tiveram de interpor embargos de terceiro em três ações trabalhistas. Conduta lesiva da ré. Danos morais configurados, pois categorizam-se como in re ipsa, cuja existência se presume de modo absoluto. Indenização minorada, nos ditames da razoabilidade e proporcionalidade. RECURSO DA DOCUMENTISTA Ilegitimidade passiva. Questão que se confunde com o mérito, sendo com ele analisado. Empresa de assessoria (documentista) que não atuou com a diligência necessária e esperada. Decorridos um ano e meio entre a contratação e a efetivação da transferência do bem. Escrituração do imóvel cerca de um ano após o encerramento dos trâmites perante a Caixa Econômica Federal. Responsabilidade pelas perdas e danos causados aos promitentes compradores. Danos morais. Penhorado o imóvel dos autores, os quais tiveram de interpor embargos de terceiro em três ações trabalhistas. Conduta lesiva das rés. Danos morais configurados, pois categorizam-se como in re ipsa, cuja existência se presume de modo absoluto. Indenização minorada, nos ditames da razoabilidade e proporcionalidade. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS para minorar a indenização por danos morais. (TJSP; Apelação Cível 1010172-14.2018.8.26.0564; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/03/2021; Data de Registro: 12/03/2021)

Quando surge o direito à comissão?

Esse tema é de grande discussão na doutrina e jurisprudência, mas há um consenso de que a comissão é devida ante à efetiva formalização do contrato de compra e venda. Assim, após receber autorização para mediar determinado negócio e realizar a aproximação entre as partes, o corretor terá direito ao recebimento da comissão quando

o resultado útil for alcançado, ou seja, quando a venda for realizada.

Via de regra, é o vendedor quem deve pagar a comissão de corretagem, o que será feito apenas se este receber pela venda, ainda que seja em forma de sinal.

E se uma das partes desistir do negócio?

Se o corretor provar que aproximou as partes, executando as negociações, viabilizando as propostas e, por fim, conseguir chegar na conclusão do contrato, esgotando inteiramente a sua participação e, depois, sem motivo nenhum, uma das partes desiste do negócio, a comissão ainda será devida.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Caso a desistencia seja fundamentada na falta de segurança jurídica [1], não será devida a comissão.

Cuidado com o direto à exclusividade!

Caso exista um contrato escrito de exclusividade sobre o negócio a ser realizado,

o corretor terá direito à remuneração integral da comissão, mesmo o negócio se

concretize sem sua participação. A exceção ocorre quando a participação não ocorre por

falta de empenho do corretor, nos termos do artigo 726 do Código Civil.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Se o responsável pelo imóvel dispensar o corretor?

Sendo com exclusividade ou não, se o responsável pelo imóvel dispensar o corretor e, depois, com o fruto do trabalho do corretor, firmar o contrato por conta própria, a comissão ainda será devida ao corretor.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

O que ocorre quando mais de um corretor trabalha no mesmo negócio?

Se o negócio se concluir com o esforço comum de dois ou mais corretores, a comissão será dividida entre todos em partes iguais. Nesse caso, em comum acordo as partes podem resolver ajustar de outra forma o pagamento.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Qual o prazo para cobrança da comissão de corretagem?

5 (cinco) anos. A prescrição para cobrança das comissões inicia da data em que o negócio é firmado ou, no caso de dispensa, da data do conhecimento do negócio, que se presume pelo registro do título aquisitivo. (Código Civil, art. 206, § 5º, II).

Art. 206. Prescreve:

§ 5 o Em cinco anos:

II - a pretensão dos profissionais liberais em geral, procuradores judiciais, curadores e professores pelos seus honorários, contado o prazo da conclusão dos serviços, da cessação dos respectivos contratos ou mandato;

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 10 de setembro de 2021.

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 10 de setembro de 2021.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito imobiliário – Teoria e prática. 9.ª ed. – rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro : Forense, 2015, p. 372-394.

GOMIDE, Alexandre Junqueira. Contrato de corretagem: responsabilidades quanto à segurança jurídica do contrato pretendido e comissão pelo resultado útil. Um estudo à luz do Código Civil. In: Direito Civil: Estudos: Coletânea do XV Encontro dos Grupos de Pesquisa - IBDCIVIL. Coord: Giselda Hironada e Romualdo Baptissta dos Santos. São Paulo: Editora Edgar Blücher Ltda., 2018

Coautoria:

Izabella Castro de Oliveira

Pós-Graduanda em Direito Imobiliário pela Faculdade CERS. Graduada em Direito Pela Universidade Federal do Pará - UFPA (2015-2020). Atualmente trabalha no Escritório CEL Advogados.

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[1] GOMIDE, Alexandre Junqueira. Contrato de corretagem: responsabilidades quanto à segurança jurídica do contrato pretendido e comissão pelo resultado útil. Um estudo à luz do Código Civil. In: Direito Civil: Estudos: Coletânea do XV Encontro dos Grupos de Pesquisa - IBDCIVIL. Coord: Giselda Hironada e Romualdo Baptissta dos Santos. São Paulo: Editora Edgar Blücher Ltda., 2018