Imóvel bem de família não pode ser penhorado por cobrança de taxas associação de moradores

Em recente julgado, o culto desembargador HAMID BDNIE, da 4ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, decidiu que bem de família não pode ser levado a leilão por dívida decorrente de taxa associação de moradores, pois a obrigação tem natureza pessoal, o que impossibilita a equiparação a despesas de condomínio.

No julgamento, foi analisado se a taxa de associação de moradores poderia ser equiparada a dívida de condomínio, o que possibilitaria a ida do imóvel a leilão, afastando a incidência da Lei nº 8.009 de 1.990, que determina, em seu artigo 1º:

“Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.”

Como descrito, a norma impede que bens de família sejam penhorados por diversas dívidas, tornando impenhorável o imóvel. Entretanto, o artigo 3º da referida norma traz algumas exceções, dentre elas a possibilidade de cobrança de despesas de condomínio, que não pode ser confundido com taxa de associação de moradores, consoante segue;

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(...)

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; (grifamos).

(...)

Como visto, o inciso IV, do artigo 3º, da Lei nº 8.009/90, permite a penhora por dívidas decorrentes do imóvel, tal como a que decorre de dívida de condomínio, que não pode ser confundida com cobrança de associação de moradores, pois a natureza das obrigações são distintas.

As despesas cobradas por associação de moradores não podem ser enquadradas nesta hipótese, pois têm natureza pessoal, afastando a execução de bem de família, entendimento solidificado no julgado em referência, que segue:

“EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO FUNDADA EM COBRANÇA DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO. PENHORA.IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. Inexistência de coisa julgada. Ausência de tríplice identidade entre as ações (CPC, art. 301, § 1º). Observância dos limites subjetivos da coisa julgada (CPC, art. 472). Obrigação decorrente da cobrança de taxa de associação. Natureza pessoal. Necessidade de associação do morador. Matéria pacificada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, por meio de recursos apreciados sob a sistemática prevista no art. 543-C do CPC (REsp. N. 1.280.871 e 1.439.163). Impossibilidade de equiparação com a despesa condominial. Hipótese que não se enquadra nas exceções à impenhorabilidade (art. 3º, incisos I a VII, da Lei n. 8.009/90). Residência única familiar. Revogação da constrição.Encargos sucumbenciais. Inversão. Recurso provido.” (Relator (a): Hamid Bdine; Comarca: Cotia; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 30/07/2015; Data de registro: 01/08/2015) (realce não original).

Como bem decidido, dívidas originadas por cobrança de taxas de associação de moradores não podem causar a penhora de bem de família, pois a obrigação não se enquadra na exceção do artigo 3º da Lei nº 8.009/90, o que restabelece a impenhorabilidade do imóvel.

Leia a íntegra da decisão:

Registro: 2015.0000536136

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 1003271-44.2014.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante VERENICE MANTEIGA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO COLONIAL VILLAGE.

ACORDAM, em 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FÁBIO QUADROS (Presidente) e ENIO ZULIANI.

São Paulo, 30 de julho de 2015

HAMID BDINE

RELATOR

Assinatura Eletrônica

Voto n. 10.636 – 4ª Câmara de Direito Privado.

Ap. Com revisão n. 1003271-44.2014.8.26.0152.

Comarca: Cotia.

Apelante: VERENICE MANTEIGA.

Apelado: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO

LOTEAMENTO COLONIAL VILLAGE.

Juiz: Diogenes Luiz de Almeida Fontoura Rodrigues.

EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO FUNDADA EM COBRANÇA DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO. PENHORA. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. Inexistência de coisa julgada. Ausência de tríplice identidade entre as ações (CPC, art. 301, § 1º). Observância dos limites subjetivos da coisa julgada (CPC, art. 472). Obrigação decorrente da cobrança de taxa de associação. Natureza pessoal. Necessidade de associação do morador. Matéria pacificada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, por meio de recursos apreciados sob a sistemática prevista no art. 543-C do CPC (REsp. N. 1.280.871 e 1.439.163). Impossibilidade de equiparação com a despesa condominial. Hipótese que não se enquadra nas exceções à impenhorabilidade (art. 3º, incisos I a VII, da Lei n. 8.009/90). Residência única familiar. Revogação da constrição. Encargos sucumbenciais. Inversão. Recurso provido.

A r. Sentença de fs. 585/589, cujo relatório se adota, rejeitou os embargos de terceiro, sob o fundamento que a penhora do imóvel é regular e que não se trata de bem família.

Inconformada, a embargante apelou. Afirmou que não é possível penhorar o bem de família em razão de dívida de associação e que não teve oportunidade de quitar os débitos exequendos. Alegou que não se equipara a dívida de condomínio com aquela decorrente de taxa de associação.

Recurso regularmente processado, com contrarrazões (fs. 600/602).

É o relatório.

O recurso merece provimento.

Como bem decidiu o d. Magistrado em decisão de fs. 563, a decisão proferida em autos principais com relação à impenhorabilidade do bem não pode ser oposta à apelante, uma vez que ela era estranha àquela lide.

Nos termos do art. 301, § 2.º, do Código de Processo Civil, a coisa julgada se configura quando é reproduzida ação anteriormente ajuizada.

Constitui pressuposto processual obstativo do julgamento do mérito e se concretiza com a tríplice identidade de seus elementos com a ação paradigma: mesmas partes, mesma causa de pedir e mesmos pedidos (cf. Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 12ª edição, Revista dos Tribunais, 2012, p. 682).

Assim, em razão dos limites subjetivos da coisa julgada (CPC, art. 472), não há como impor o resultado do julgamento naqueles autos à apelante. A propósito, confira-se:

“'A coisa julgada é a eficácia que torna imutável e indiscutível a sentença, não mais sujeita a recurso ordinário ou extraordinário. No plano da experiência, vincula apenas as partes da respectiva relação jurídica.Relativamente a terceiros pode ser utilizada como reforço de argumentação. Jamais como imposição”' (STJ-6ª T., REsp 28.618-2, Min. Vicente Cernicchiaro, j. 24.11.92, DJU 18.10.93)” (Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouvêa e Luis Guilherme A. Bondioli, 442ª ed., Saraiva, 2012, p. 552) (realce não original)

“Somente a parte dispositiva da sentença é alcançada pela coisa julgada material. Os fundamentos de fato e de direito em que se baseou a sentença não são atingidos pela coisa julgada e podem ser reapreciados em outra ação (art. 469 do CPC)” (AgRg nos EDcl no AREsp n. 99368, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 27.11.2012).

Note-se que naquela decisão que rejeitou a impugnação apresentada pelo executado nos autos principais, o MM. Juiz ressaltou que, de acordo com o auto de constatação, o imóvel objeto de penhora serviria de suposta residência à apelante

(fs. 298/299).

Assim sendo, cumpre examinar nesses autos se a apelante faz jus à proteção conferida pela Lei n. 8.009/90, no tocante à impenhorabilidade do imóvel.

Cumpre ressaltar que não é possível rediscutir a validade da cobrança das taxas de associação, uma vez que a sua exigibilidade já foi reconhecida nos autos principais (Ap n. 0014864-63.2009.8.26.0152, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 26.5.2011).

Não se ignora que o pagamento das despesas condominiais constitui obrigação de natureza propter rem (art. 1.345 do Código Civil), de modo que as dívidas decorrentes de tais despesas são garantidas pelo próprio imóvel e solidariamente pelos seus coproprietários, sendo facultado ao credor a cobrança de um ou de alguns deles, sendo irrelevante o fato de que o apelante deixou de residir no imóvel (art. 275 do Código Civil).

Entretanto, respeitados entendimento em sentido contrário, o pagamento de taxa de associação não deve ser equiparado à obrigação do pagamento de despesas condominial, uma vez que se trata de obrigação pessoal.

Como recentemente decidiu o E. STJ, no julgamento dosRecursos Especiais n. 1.280.871 e 1.439.163, rel. P/ Acórdão Min. Marco Buzzi, julgados em 11.3.2015, apreciados sob a sistemática dos recursos repetitivos, que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.

É esse o entendimento firmado por este Tribunal de Justiça após o julgamento acima mencionado: Ap. N. 4002611-72.2013.8.26.0624, rel. Des. Viviani Nicolau, j. 3.6.2015, Ap. N. 0004946-84.2010.8.26.0286, rel. Des. Airton Pinheiro de Castro, j. 3.6.2015 e Ap. N. 4004454-54.2013.8.26.0048, rel. Des. Paulo Alcides, j. 15.5.2015.

Nesse sentido, como já vinha decidindo o E. STJ “se o fundamento do direito ao pagamento da taxa de despesas é um direito pessoal, não se pode enquadrar a verba no amplo permissivo do art. 3º, IV, da Lei 8.009/90, que excepciona a impenhorabilidade do bem de família nas hipóteses de 'cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar'” (REsp 1.324.107, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.11.2012).

Assim sendo, tendo em vista a natureza de obrigação pessoal das taxas associativas e a impossibilidade de se equiparar às despesas condominiais, não é possível enquadrar a hipótese na exceção prevista no art. 3º, IV, da Lei 8.009/90, razão pela qual é possível conceder à apelante a proteção legal:

“APELAÇÃO. INADMISSÍVEL A PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA PARA GARANTIR O PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. NATUREZA PESSOAL DA OBRIGAÇÃO. 1. Não é possível equiparar, para o fim de excepcionar a regra da impenhorabilidade do bem de família, as despesas condominiais à taxa de manutenção de loteamento, porquanto não se trata de obrigação propter rem. As obrigações propter rem decorrem da qualidade de proprietário que tem o devedor, porque a obrigação está ligada à coisa e não à pessoa. No caso dos autos, não é a propriedade do imóvel que gerou a obrigação, mas a prestação de serviços ao proprietário, possuidor ou ocupante a qualquer título, à vista do princípio que veda o enriquecimento sem causa. Cuida-se, à evidência, de obrigação de natureza pessoal. 2. Acrescente-se que as obrigações chamadas “proter rem” estão sujeitas ao princípio da tipicidade, de modo que somente podem ser reconhecidas e estabelecidas por lei e não por contrato ou pela vontade das partes. Admite-se, destarte, a constituição de obrigação “propter rem” por contrato somente nos casos e com o conteúdo previsto em lei, não sendo suscetível de genérica ampliação pela vontade privada, sob pena de incorrer nos riscos próprios da quebra da tipicidade dos direitos reais, e obrigações correlatas, para a segurança jurídica, com reflexos diretos na inviolabilidade e garantia do direito de propriedade. Admitir a natureza “propter rem” nesta espécie de obrigação é admitir também a sua inerente natureza ambulatória, de forma que alcançara terceiro não contratante, ofendendo também ao princípio da relatividade dos contratos. No caso é importante lembrar que a embargante, assim como seu cônjuge, não são associados e não reconhecem a obrigação, embora a sentença embargante a pagar. 3. Tratando-se de norma restritiva de direitos, não se admite interpretação extensiva do inciso IV, art. 3º, Lei nº 8.009/90, para admitir, também na execução de taxas de loteamento, a penhora do bem de família. Recurso provido para julgar procedentes os embargos de terceiro e determinar o levantamento da penhora” (Ap. N. 0007579-78.2010.8.26.0606, rel. Des. Carlos Alberto Garbi, j. 18.6.2013).

Esta Câmara também já havia se manifestado nesse mesmo sentido, reconhecendo a impenhorabilidade do bem de família em hipótese semelhante:

“Apelação. Embargos de terceiro. Penhora de bem imóvel decorrente da execução da cobrança de taxa de serviços de proprietários não associados. Alegação de impenhorabilidade. Advento de inúmeras decisões do STJ envolvendo a sociedade apelada acerca da inexigibilidade da cobrança - Dívida que não possui causa relacionada com a conservação do imóvel. Contexto que permite a classificação da dívida como não cumprimento de uma sentença fundada no enriquecimento indevido. Acolhimento da tese de impenhorabilidade Provimento” (Ap. N. 0024868-29.2011.8.26.0011, rel. Des. Enio Zuliani, j. 6.6.2013).

A Lei n. 8.009/90, em seu art. 1º, caput, dispõe que “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”.

No caso, a apelada faz jus à proteção legal, pois está demonstrado que foi penhorada a sua residência única familiar (fs. 19/59), o que revela a essencialidade da medida para a manutenção da dignidade da entidade familiar.

Em virtude do reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel indicado na inicial dos embargos, revoga-se a constrição determinada a fs. 232 dos autos da execução.

Em razão do resultado do julgamento, invertem-se os ônus da sucumbência.

Diante do exposto, DÁ-SE provimento ao recurso.

Hamid Bdine

Relator