Distrato/Rescisão Contratual: Justiça condena incorporadora EVEN na restituição de 90% de todos os valores pagos pela compradora, inclusive corretagem e SATI

Uma pretensa adquirente de imóvel residencial na planta no empreendimento Condomínio Bella Anhaia Mello, em São Paulo, obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato da própria adquirente que não mais suportava arcar com as parcelas mensais, obtendo a devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem e taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

Em 07 de agosto de 2013 a interessada assinou o contrato perante a incorporadora EVEN, na Cidade de São Paulo. Após cerca de 1,5 anos pagando as parcelas, decidiu procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem e taxa denominada SATI.

Inconformada com o tratamento nitidamente ABUSIVO imposto pela vendedora, a compradora procurou a Justiça.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central, em São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissões de corretagem e taxa SATI.

A Juíza de Direito da 18ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Maria Rita Rebello Pinho Dias, em sentença datada de 15 de setembro de 2015, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora EVEN na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato e que a incorporadora não pode se valer de cláusula contratual abusiva com o intuito de reter grande parte dos valores pagos.

Nas palavras da magistrada:

“Noto que as partes não questionam a possibilidade de rescisão do contrato. Trata-se, portanto, que questão pacífica e incontroversa. A verdadeira controvérsia, nos autos, encontra-se na pretensão do autor de ter restituído os valores dos pagamentos que já realizou.

Entendo que a cláusula que permite a retenção de 80% dos valores já pagos, a título de prefixação de perdas e danos e ressarcimento de supostas outras despesas, importa em enriquecimento indevido da ré.

Ocorre que os supostos danos mencionados pela ré em sua contestação, para reter o valor de 80% das parcelas já pagas e devolver o saldo remanescente de forma parcelada não restaram demonstrados nos autos.

A ré limitou-se a os alegar de forma genérica, sem qualquer comprovação. Não se pode desconsiderar que, após a rescisão do contrato, a ré poderá alienar novamente o imóvel a terceiros, recebendo novo preço.

Ora, nesse contexto, a retenção de valores das prestações já pagas para indenizar danos que serão naturalmente solvidos com a nova alienação da unidade imobiliária para terceiro, importa em conduta abusiva, importando em desvantagem exagerada, nos termos do art. 51, IV do CDC.

Já o art. 413 do Código Civil, ao tratar da cláusula penal, determina que essa penalidade pode ser reduzida equitativamente, toda vez que a obrigação tiver sido cumprida em parte, ou se mostrar manifestamente excessiva. Esse é o caso dos autos, visto que não há qualquer comprovação de que as perdas e danos suportadas pela ré com a rescisão do contrato correspondam ao percentual de 80% dos valores já pagos.

Impõe-se a redução do valor da cláusula penal, excessiva, devolvendo-se o valor integralmente, em uma única parcela. Essa devolução é mera consequência e reflexo da rescisão do contrato, para que não se ofenda o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, que determina serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda das parcelas pagas em benefício do credor em contrato habitacional rescindido por inadimplemento. Mostra-se abusiva, ainda, norma que disciplina a devolução de valores pagos, em razão da rescisão do contrato, tomando-se como parâmetro as condições de pagamento da obrigação relativa à aquisição do imóvel.

Esta última, se sabe, em função dos altos pagos, posterga-se no tempo, distribuindo-se em inúmeras parcelas. Essa situação é completamente distinta daquela em que se encontra a ré, a qual deverá restituir imediatamente os valores recibos, tendo em vista a rescisão do contrato, sob pena de permanecer injustificadamente na posse do referido montante, podendo usufruir de seus frutos sem qualquer causa legal.

Observo que a jurisprudência adota com critério a admissão de retenção de até 10% dos valores já pagos, entendendo-o como justo para ressarcir danos sofridos. Adoto, nesta sentença, tal critério, de modo que reduzo o valor da retenção admitida para a ré em 10% dos valores já pagos pelo autor, por entender que é suficiente para remunerar os danos incorridos com a negociação, especialmente considerando o curto período de vigência do contrato e a possibilidade de revenda do imóvel a terceiro.

Também 90% dessa quantia deve ser restituída pela ré aos autores. Isso porque, conforme apontado acima, tais custos são inerentes à operação de compra e venda imobiliária, cuja estrutura e características foram definidas exclusivamente pela ré, a seu critério, que entendeu ser mais conveniente, por diversos e inúmeros fatores, muitos deles desconhecidos deste juízo, segmentar os custos da corretagem e dos serviços de assessoria imobiliária, imputando-os a empresas/profissionais selecionados pela ré e colocados no seu estande de venda para atender aos seus clientes.

Todas essas empresas, envolvidas na mesma operação de compra e venda com o consumidor, fazem parte de mesma estrutura negocial desenvolvida pela ré, a qual, portanto, arca solidariamente com elas com as implicações obrigacionais da rescisão contratual. Entender de forma diversa e entender que tais relações seriam individualizadas e autônomas importaria em interpretação prejudicial da relação contratual em desfavor do consumidor, em violação ao disposto no art. 47 do CDC, visto que impediria que o consumidor tivesse acesso a 90% dos valores pagos em razão dos serviços de comissão de corretagem e serviços de assessoria imobiliária, os quais são apenas simples custos inerentes à operação de compra e venda de imóvel firmada efetivamente entre o autor e a ré.”

Ao final, a Juíza declarou a rescisão do Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora EVEN na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês a partir da citação até a data do efetivo pagamento pela empresa.

Processo nº 1037712-76.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.