Legalizado o atraso da locação

O Projeto de Lei n. 1179/2020, de autoria do Senador Antônio Anastasia (PSD-MG), foi aprovado, pelo Pleno do Senado Federal, no dia 03/04/2020, com duas Emendas (nº. 89 e 85, da Senadora Simone Tebet), e visa trazer modificações ao Código Civil e de Defesa do Consumidor, de forma a readequar a legislação cível e consumerista à realidade e necessidades vivenciadas com a pandemia do COVID-19.

Considera-se, como marco dos eventos do coronavirus, a data de 20/03/2020.

Podemos listar as seguintes propostas de modificação:

• DOS PRAZOS DE PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA

Serão considerados impedidos ou suspensos, os prazos prescricionais a partir da vigência da Lei que será promulgada, até o dia 30/10/2020 (art. 3, do PL 1179/20).

Havendo definição específica de impedimento, suspensão e interrupção dos prazos prescricionais, não se aplicarão as medidas de suspensão e impedimento do PL 1179/20 (art. 3, § 1º).

Não haverá a aplicação de suspensão ou interrupção de prescrição aos casos de decandência, do art. 207 do Código Civil.

• DA ORGANIZAÇÃO E FUNCIONAMENTO DAS PESSOAS JURÍDICAS DE DIREITO PRIVADO

As PJ`s indicadas nos incisos I a IV, do art. 44 do CC, devem observar as restrições para realização de reuniões e assembleias presenciais, observando eventuais determinações sanitárias de Estados e Municípios (art. 4º, do PL 1179/20).

Será autorizada a realização da assembleia do art. 59 do CC por meio eletrônico, e a manifestação dos participantes poderá ocorrer por qualquer meio eletrônico indicado pelo administrador e terá os mesmos efeitos de uma assinatura física.

• RESILIÇÃO, RESOLUÇÃO E REVISÃO DE CONTRATOS

Não haverá retroação para consequências da crise econômica do COVID-19, tampouco, a possibilidade de não aplicação de multas e obrigações por descumprimento contratual em período anterior ao definido pelo PJ 1179/2020, que é 20/03/2020.

Assim, haverá a aplicação de todas as penalidades contratuais, se não comprovado o efetivo caso fortuito ou força maior, ainda que não ligado ao coronavirus.

De forma alguma serão considerados como fatos imprevisíveis, para aplicação dos art. 478, 479 e 480 do CC, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário nacional.

• MODIFICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

O direito de arrependimento, previsto no art. 49 do CDC, ficará suspenso nas hipóteses de compra de produto ou serviço mediante delivery, até o prazo de 30/10/2020.

• LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

Será impedida a concessão de medidas liminares para desocupação de imóvel urbano em sede de ações de despejo (prevista no art. 59, da Lei 8.245/91), até 31/12/2020.

A suspensão das liminares terá aplicação para todas as ações distribuídas a partir de 20/03/2020.

Ficará assegurada a retomada do imóvel quando: houver acordo entre as partes; se houver a falta de pagamento de alugueis e outros encargos; para a realização de reparos determinadas pelo Poder Público que impeçam a permanência do locatário; extinção do contrato de trabalho que dava causa ao aluguel; se o imóvel for pedido para uso próprio do locador, cônjuge ou companheiro, pais ou filhos, e cônjuges ou companheiros desses; e, em caso de demolição ou construção licenciada.

Como destaque, haverá a possibilidade de o locatário residencial, que sofrer alteração de sua capacidade financeira, por conta da crise do coronavirus, suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis no período compreendido de 20/03/2020 a 30/10/2020.

Caberá, ao locatário, a comunicação prévia do locador em relação a suspensão do pagamento dos alugueres, sendo que tal comunicação poderá ocorrer mediante qualquer meio lícito, como telegrama, e-mail, conversa por whatsapp ou redes sociais.

Deve ter-se em mente que não serão afastadas as obrigações assessórias, como pagamento de IPTU (se assim o contrato prever), taxas condominiais e eventuais despesas do próprio imóvel, como internet, gás encanado, etc.

• USUCAPIÃO

Serão suspensos os prazos de aquisição do ímpeto de moradia para fins de comprovação de utilização pessoal do bem, para comprovação do período necessário para a alegação de usucapião.

O art. 14 do PJ 1179/2020 será aplicado para usucapião urbano e rural, e para bens móveis e imóveis.

• CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

Os síndicos poderão executar medidas excepcionais, além daquelas previstas no art. 1.348 do CC, como, por exemplo:

- Restrição da utilização das áreas comuns para evitar a disseminação do vírus COVID-19, porém não pode invadir a privacidade dos moradores dentro das áreas individuais;

- Restrição ou proibição da realização de festas, reuniões e utilização de vagas internas por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade dos condôminos. O que não pode ocorrer é a restrição de uso pelos próprios condôminos.

- Deverá ser permitida toda e qualquer ação para atendimento médico, obras estruturais e benfeitorias necessárias.

A assembleia (mesmo nos casos dos art. 1.349 e 1.350), inclusive as votações, poderão ocorrer mediante sistema eletrônico ou virtual, considerando que a manifestação de vontade de cada condômino dessa forma, será devidamente equiparada à uma assinatura física.

O síndico não estará isento da prestação de contas, sendo passível a realização de sua destituição.

• DAS DEFINIÇÕES DE TRANSPORTE REMUNERADO PRIVADO DE PASSAGEIROS (EMENDA Nº 85 – SENADORA – SIMONE TEBET)

Será definida a retenção de 15% do valor das viagens para repasse obrigatório aos motoristas, nos casos de empresas que atuem com transporte remunerado privado individual de passageiros (UBER, 99POP e etc).

Será controlado o preço das viagens, de forma a impedir-se o aumento das empresas, para cobrir o percentual de retenção aos motoristas.

O percentual de retenção será igual para o caso de empresas que atuam com delivery, inclusive por aplicativo de celular, para a entrega de comida, alimento, remédio e etc.

Haverá a redução de 15% de taxas, cobranças, alugueis ou outras cobranças dos taxistas.