Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora EZ TEC (EZTEC) é condenada a devolver 80% dos valores pagos pelo comprador

Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial, localizado na Avenida Bartholomeu de Carlos, nº 901, no bairro Cidade Maia, na Cidade de Guarulhos, perante a incorporadora EZ TEC (o nome da SPE era: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária + juros de 1% ao mês a partir da data da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2014, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Contrariado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 37ª Vara Cível, Dra. Adriana Cardoso dos Reis, em sentença datada de 31 de outubro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que a incorporadora será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, e poderá transferi-lo e negociá-lo novamente, motivo pelo qual é razoável devolver ao consumidor o equivalente a 80% das quantias pagas.

Nas palavras da magistrada:

• “O autor postula a restituição de 90% dos valores pagos em razão da extinção do contrato pelo exercício do direito de arrependimento.
• Assevera-se que em contratos desta natureza a cláusula contratual que prevê a perda das parcelas pagas não pode ser aplicada; porque é nula, nos termos do art. 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor.
• Destarte, de início, é necessário estabelecer qual a devolução justa e proporcional das prestações pagas no caso dos autos, considerando suas peculiaridades.
• Nesse diapasão, pondero que a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, e poderá transferi-lo e negociá-lo novamente.
• De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhe trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação.
• Por conseguinte, razoável reconhecer o direito do autor à restituição de 80% das quantias que pagou à ré.
• Isto porque é admitida a fixação de multa como pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, que não pode ser exagerada, abusiva nem ofensiva ao equilíbrio contratual e à boa-fé, e que por outro lado deve ser proporcional à posição e à participação do contratante.
• Também devem ser computados na multa em questão os gastos estimados com a administração e propaganda do negócio pela empresa ré, além do tempo de ocupação do imóvel pelo autor.
• Ressalto que no valor da multa compensatória já foi computado o ônus oriundo do descumprimento do contrato.
• Conforme já ressaltado, a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, porque poderá transferi-lo e negociá-lo novamente.
• De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhe trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação.
• O autor pagou o valor total de R$ 111.121,23 (cento e onze mil, cento e vinte e um reais e vinte e três centavos).
• Referido valor não foi impugnado de forma específica na contestação, razão pela qual reputo-o correto.
• Nesse diapasão, ele tem direito à restituição do montante de R$ 88.896,98 (oitenta e oito mil, oitocentos e noventa e seis reais e noventa e oito centavos).
• A devolução das quantias pagas deverá ser feita de uma só vez, consoante dispõe a Súmula nº 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
• Os juros de mora são devidos a partir da citação, no montante de um por cento ao mês, por força do disposto no art. 240 do Código de Processo Civil e art. 406 do Código Civil.
• Por fim, considerando que o pedido de rescisão contratual é incontroverso, e tendo em vista que, nas hipóteses de resolução do contrato, a ré passa a ter livre disponibilidade sobre o imóvel (cláusula 2.2.4 – fl. 41), nada obsta a sua liberação.
• Neste ponto, destaco que o impedimento à liberação do imóvel implicaria constrição de bens da ré sem que houvesse prévio requerimento de tutela cautelar nesse sentido, tampouco comprovação dos respectivos requisitos legais para a sua concessão.
• Diante do exposto, e do mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para o fim de: 1) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; 2) condenar a ré a devolver ao autor a quantia de R$ 88.896,98 (oitenta e oito mil, oitocentos e noventa e seis reais e noventa e oito centavos), com incidência de juros de mora e correção monetária na forma determinada nesta sentença.”

Processo nº 1043594-48.2017.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.