Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora HELBOR é condenada pela justiça a devolver 80% dos valores pagos pelo comprador

Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Helbor Trilogy Home, Offices e Hotel, localizado na Avenida Pereira Barreto, nº 1.479, na Cidade de São Bernardo do Campo, perante a incorporadora Helbor (o nome da SPE era: Hesa 112 Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de unidade condominial” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2015, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, a partir de 90 dias da data da formalização do distrato, conforme cláusula contratual.

Embora a compradora tenha admitido o percentual de restituição indicado, a incorporadora não a convocou para proceder com a assinatura do distrato e em contato com a área de renegociação, recebeu a informação de que essa convocação poderia demorar até oito meses para acontecer.

Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 37ª Vara Cível, Dra. Adriana Cardoso dos Reis, em sentença datada de 03 de julho de 2018, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que é necessário estabelecer a devolução justa e proporcional das prestações pagas considerando suas peculiaridades, sendo razoável reconhecer o direito da consumidora na restituição de 80% das quantias que pagou, conforme entendimento jurisprudencial sobre a matéria.

Nas palavras da magistrada:

• “No caso em tela, verifica-se a divergência entre as partes a respeito do valor a ser restituído a título de parcelas pagas.
• Nesse diapasão, o interesse de agir da parte autora decorre da resistência da ré no tocante ao pedido de devolução de 90% dos valores pagos, incluindo valores pagos a título de despesas condominiais, bem como da ausência de depósito judicial do montante previsto na cláusula 13.3.2.
• No mérito, o pedido é parcialmente procedente pelas razões a seguir expostas.
• Assevera-se que em contratos desta natureza a cláusula contratual que prevê a perda das parcelas pagas não pode ser aplicada; porque é nula, nos termos do art. 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor.
• Destarte, de início, é necessário estabelecer qual a devolução justa e proporcional das prestações pagas no caso dos autos, considerando suas peculiaridades.
• Nesse diapasão, pondero que a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, e poderá transferi-lo e negociá-lo novamente.
• De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhe trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação.
• Por conseguinte, razoável reconhecer o direito da autora à restituição de 80% das quantias que pagou à ré, conforme previsão contida na cláusula 13.3.2 (fl. 157).
• Isto porque é admitida a fixação de multa como pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, que não pode ser exagerada, abusiva nem ofensiva ao equilíbrio contratual e à boa-fé, e que por outro lado deve ser proporcional à posição e à participação do contratante.
• Também devem ser computados na multa em questão os gastos estimados com a administração e propaganda do negócio pelas empresas rés, além do tempo de ocupação do imóvel pela parte autora.
• Desse modo, considerando todos os fatores acima mencionados, bem como todas as prestações pagas, fixo proporcionalmente a multa compensatória no montante de 20%, em consonância com o disposto no art. 413 do Código Civil, por entender que atende ao equilíbrio entre as obrigações e os direitos das partes, e cumpre o poder persuasivo de evitar o inadimplemento contratual.
• Ressalto que no valor da multa compensatória já foi computado o ônus oriundo do descumprimento do contrato.
• Conforme já ressaltado, a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, porque poderá transferi-lo e negociá-lo novamente.
• De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhes trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação.
• A autora pagou o valor total de R$ 64.800,32 como demonstra tabela acostada aos autos à fl. 32. Referido valor é incontroverso.
• Nesse diapasão, a autora tem direito à restituição do montante correspondente a 80% do mencionado valor, isto é, R$ 51.840,25.
• De outra banda, cumpre esclarecer que não cabe a retenção de valores cobrados a título de despesas condominiais e IPTU, porquanto indevida a cobrança.
• Antes de a entrega das chaves da unidade condominial, a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos é do compromissário vendedor, sendo abusiva cláusula contratual que disponha em sentido diverso.
• Desse modo, a cláusula contratual cláusula 16.2 é abusiva e, por conseguinte, não poderá limitar o reembolso devido à autora.
• Revendo posicionamento anterior fixo os juros de mora, no montante de um por cento ao mês (CC, art. 406), a partir da data do trânsito em julgado da sentença, em consonância com o entendimento jurisprudencial do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, porque foi a autora quem deu causa à rescisão do contrato.
• Diante do exposto, e do mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para o fim de: 1) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; 2) condenar a ré a devolver à autora a quantia de R$ 51.840,25 (cinquenta e um mil oitocentos e quarenta reais e vinte e cinco centavos), com incidência de juros de mora e correção monetária na forma determinada nesta sentença.”

Processo nº 1124101-93.2017.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.