Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora MASA é condenada pela justiça a devolver 90% dos valores pagos pelo comprador

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Bellini Alphaville, localizado na Avenida Piraíba, nº 263, bairro Tamboré, na Cidade de Barueri, perante a incorporadora MASA (o nome da SPE era: Masa Vinte e Seis Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2016, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de Barueri, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 3ª Vara Cível, Dr. José Maria Alves de Aguiar Júnior, em sentença datada de 10 de julho de 2018, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a pretensão da incorporadora em querer reter todas as despesas incorridas com a promessa de venda e compra rescindida, pautada em cláusula contratual de decaimento (cláusula VII.3 - fl.125), é abusiva, porque ofende à boa-fé objetiva e ao princípio que veda o enriquecimento sem causa.

Nas palavras do magistrado:

• “De se consignar, inicialmente, que a relação havida entre as partes é de consumo e inteiramente regida pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor. A questão controvertida não pode deixar de ser apreciada, portanto, sob a ótica protetiva do direito do consumidor.
• Incontroversa restou, nos autos, a manifestação de vontade dos autores em romper o vínculo contratual.
• Deste modo, não há se falar em descumprimento contratual por parte da ré, pois, a intenção dos autores é inequívoca, ante a impossibilidade econômica de efetuar os pagamentos oriundos da aquisição do imóvel.
• Alterações no cenário econômico de nós brasileiros, infelizmente, tão conhecidas ademais, não liberam os adquirentes do cumprimento da obrigação contratada, não se configurando fato necessário exoneratório ou situação extraordinária, quiçá imprevisível.
• Assim, não possuindo os autores interesse em permanecer vinculados ao contrato, mister que a eles seja atribuída a responsabilidade pela resilição unilateral do negócio.
• Extinto o contrato, devem as partes retornar ao estado anterior da contratação (CC, art. 185, por analogia), ou seja, o adquirente devolve a posse do imóvel ou a vantagem contratual em adquirir a unidade compromissada, sendo que, em contrapartida, a promitente vendedora devolve os valores feitos como pagamento.
• No caso em tela, não houve a imissão na posse do imóvel pelos autores, bastando, portanto, a mera devolução do preço pago, para que as partes se submetam ao efeito pristinatório da dissolução.
• Nesse diapasão, a pretensão da ré em reter todas as despesas incorridas com a promessa de venda e compra rescindida, pautada em cláusula contratual de decaimento (cláusula VII.3 - fl.125), é abusiva, porque ofende à boa-fé objetiva e ao princípio que veda o enriquecimento sem causa.
• Ao se permitir a extinção do contrato, nos termos pleiteados pela ré, os autores estariam sendo lesados em seus direitos. Além de colocá-los em desvantagem exagerada, é visivelmente incompatível com a boa- fé e a equidade. Neste particular, a autonomia da vontade em que se funda a liberdade de contratar, tem que ser examinada em face de outros princípios adotados pelo ordenamento jurídico, entre os quais o controle judicial das cláusulas contratuais gerais.
• Embora a ré alegue que o montante destinado à indenização pelo rompimento do contrato por iniciativa dos compromissários compradores deve excluir os valores destinados à comissão de corretagem, os tributos incidentes sobre a transação e demais despesas, estas correspondentes a respectivamente 30% das importâncias pagas. Limitou-se a apresentar impugnação de maneira genérica e totalmente desprovida de comprovação.
• Com efeito, a indenização deverá ser pautada no documento de fl.51, que demonstra os pagamentos realizados pelos autores e o total reconhecido pelas partes como, efetivamente, quitado, a título de parcelas intermediárias.
• Na esteira de reiteradas decisões, poderá a promitente/vendedora realizar a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago pelos compromissários, a fim de se ver ressarcida dos custos administrativos e com a publicidade do empreendimento, dos emolumentos cartoriais, tributos, multa compensatória e cláusula penal, sendo bom lembrar que eventual expansão imobiliária irá lhe favorecer, com a venda do imóvel a terceiros.
• Cláusula de retenção contratual em sentido contrário, como é possível ser observado no instrumento “sub judice”, especialmente quando foge ao limite do razoável, são nulas de pleno direito por atentar contra a boa-fé (CC, art. 422), o primado da função social do contrato (CC, art. 421) e o princípio que veda o enriquecimento sem causa (CC, art. 843), visto que à promitente vendedora ainda resta a venda a terceiros, a preço mais atraente, à medida que o imóvel vai sendo construído (expansão imobiliária).
• Por outro lado, tendo os autores dado causa à ruptura do contrato, vale dizer, inexistindo mora da ré, promitente vendedora, o termo inicial de aplicação dos juros de mora deverá coincidir com o trânsito em julgado da decisão, e não da citação.
• Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, e:
• a) DECLARO a rescisão unilateral do compromisso de compra e venda firmado entre as partes (unidade residencial nº. 43, do empreendimento Bellini Residencial Alphaville);
• b) CONDENO a ré a restituir os valores pagos pelos autores, em uma única parcela, sendo que as prestações pagas deverão ser corrigidas monetariamente desde cada desembolso até o efetivo pagamento, ressalvada a retenção pela ré de 10% do total apurado, a título de despesas administrativas e/ou multa compensatória. A incidência de juros de mora será computada a partir do trânsito em julgado.”

Processo nº 1011744-72.2017.8.26.0068

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.