Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora YUNY/EVEN é condenada a devolver 90% dos valores pagos pelo comprador

Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Urbanity, localizado na Rua Luís Correia de Melo, nº 306, na região de Santo Amaro, em São Paulo, perante as incorporadoras Yuny e Even (o nome da SPE era: Neibenfluss Empreendimentos Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em janeiro de 2014, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos. Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 39ª Vara Cível, Dra. Daniela Pazzeto Meneghine Conceição, em sentença datada de 11 de julho de 2018, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que era razoável a pretensão da consumidora em ser reembolsada em 90% do preço pago, pois que em situações contratuais como a presente, é comum a estipulação de multa compensatória, ou ainda arras confirmatórias, institutos do direito material em absoluto proscritos do ordenamento jurídico com o advento do Código de Defesa do Consumidor.

Nas palavras da magistrada:

• “A solução da controvérsia encontra-se, sem sombra de dúvidas, na interpretação dos fatos à luz dos preceitos gizados pelo Código de Defesa do Consumidor, aplicável na espécie, por força da inequívoca caracterização de relação de consumo entre as partes.
• Tem-se, de um lado, a autora, na qualidade de consumidora, destinatária final da unidade condominial que lhe foi compromissada à venda e, de outro, a ré, na qualidade de fornecedora do produto, mostrando-se, por conseguinte, cristalina a subsunção fática ao quanto disposto nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.
• Mais que isso, deve-se ter em consideração, na interpretação dos fatos, a natureza adesiva do vínculo jurídico firmado entre as partes, porquanto se trata daqueles contratos em que se verifica, cristalinamente, o preestabelecimento das cláusulas e das condições impostas ao co-contratante, sem que este tenha a menor condição de acesso à discussão de seu conteúdo.
• Prevalece a imposição do parceiro contratual economicamente mais forte (fornecedor), não sendo dado ao parceiro economicamente fragilizado (consumidor) e, por isso mesmo vulnerável ao poderio de fogo do co-contratante, em hipótese alguma, modificar substancialmente o conteúdo do contrato já previamente escrito, a ser preenchido, tão somente em seus dados.
• Este, em última análise, o conteúdo do dispositivo gizado pelo art. 54 do Código de Defesa do Consumidor, ao definir o contrato de adesão, estipulando, para o mesmo, um regime próprio, todo especial, inclusive no que toca aos métodos de interpretação, considerando neste panorama, entre outros aspectos, o fenômeno da relativização da autonomia da vontade.
• Postas tais considerações de caráter preliminar, insta voltar os olhos ao contrato objeto do litígio, do qual se extrai nulidade genética ictu oculi, por força da inequívoca iniquidade representada pela cláusula n. 6.8 (fls. 150/151), ao estabelecer, em detrimento do promissário comprador, a perda de mais de 70% do valor pago.
• E, ainda, vê-se, claramente, a abusividade com que a cláusula n. 6.8 (fls.150), no geral, fora redigida. Isso porque, não só previu a retenção de despesas de venda no importe de 30% do valor total da alienação, como também impostos incidentes sobre tal operação como PIS, COFINS e outros que sequer foram especificados, além de outras despesas.
• Salta aos olhos a onerosidade excessiva que resulta de tal imposição contratual, daí decorrendo a nulidade genética supra referida, por colocar o consumidor em desvantagem absoluta, na contramão da função social do contrato, mormente à consideração de seu objeto específico a aquisição da casa própria.
• Antes mesmo do advento do Código de Defesa do Consumidor, por certo que a aludida cláusula contratual não passaria pelo crivo do Judiciário, como jamais passou, como se verifica de inúmeros precedentes jurisprudenciais, nos quais corrigidas abusividades análogas à presente, nos precisos termos do art. 413 do Código Civil.
• É dizer, à luz da abusividade manifesta da aludida cláusula contratual, aos olhos do consumidor, era fácil, tanto quanto ilusório, acreditar que qualquer proposta alternativa que lhe fosse feita para a resolução amigável da pendência instaurada com o inadimplemento contratual poderia lhe ser vantajosa.
• Daí porque viciado, por sem dúvida, o consentimento manifestado.
• E isso porque, na cláusula contratual, a iniquidade faz-se presente, atentando contra o padrão ético de conduta que seria de se exigir da ré, por conta da boa-fé objetiva que deve, necessariamente, presidir relações que tais.
• Por outro lado, se revela razoável a pretensão da autora em ser reembolsada em 90% do preço pago, pois que mormente em situações contratuais como a presente, ser comum a estipulação de multa compensatória, ou ainda arras confirmatórias, institutos do direito material em absoluto proscritos do ordenamento jurídico com o advento do Código de Defesa do Consumidor.
• O E. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento neste sentido ao firmar a Súmula 543, que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.
• No entanto, reconhecida a abusividade da estipulação contratual em questão, faz-se de rigor o acionamento da atividade integrativa do juízo, no sentido de buscar restabelecer o equilíbrio contratual, o que já se viabilizava à luz do preceito gizado pelo art. 413 do Código Civil, conforme referido alhures.
• Assim, tenho como razoável limitar a 10% do preço pago, e somente a 10%, a perda da autora em favor da ré, por força da resolução contratual a que aquela deu causa, por não mais suportar o adimplemento do compromisso assumido.
• Por tudo o quanto exposto, JULGO PROCEDENTE a ação proposta em face de NEIBENFLUSS EMPREENDIMENTOS LTDA. (YUNY/EVEN), para 1) DECLARAR rescindido o contrato referente à unidade nº 3307, Torre B, firmado entre as partes, a partir do ajuizamento da ação; e 2) CONDENAR a ré a reembolsar a autora o correspondente a 90% do preço pago por esta àquela, e à vista, a ser monetariamente corrigido a contar de cada desembolso e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, estes devidos a partir do trânsito em julgado, tendo em vista a ausência de mora anterior da requerida.”

Processo nº 1042532-36.2018.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.