Breves comentários acerca da lei que regula a resolução contratual nas incorporações imobiliárias (Lei 13.786/2018).

há 5 anos

Brenno Metzker Castro [1]

RESUMO

Diante da insegurança jurídica causada pela enxurrada de ações com desfechos diferentes em relação ao tema específico do distrato através da rescisão contratual na aquisição de unidades imobiliárias, em especial os apartamentos "na planta", o presente artigo tem o escopo de tecer breves comentários acerca da recente lei do distrato imobiliário, tombada sob o número 13.786, com publicação e vigência a partir de 28 de dezembro de 2018, onde o legislador positivou em nosso ordenamento jurídico os entendimentos paulatinamente repetidos pela jurisprudência pátria, fixando percentuais de retenção em favor dos incorporadores, assim como delineando outros requisitos fundamentais desta espécie de relação jurídica tão comum ao direito imobiliário.

Palavras-chave: Mercado imobiliário. direito imobiliário. rescisão contratual. percentual de retenção. unidade imobiliária. jurisprudência.

O mercado imobiliário brasileiro foi forjado na última década à base de um cenário econômico nacional, e especialmente internacional, tenebroso.

Com a crise (ou "bolha") imobiliária do mercado norte americano, vimos, em sentido contrário, o mercado imobiliário doméstico prosperar de maneira exponencial.

No entanto, a partir do ano de 2013, a economia brasileira passou a dar sinais de cansaço e desaquecimento. O comércio de imóveis, que antes parecia promissor, entrou em declínio, fazendo com que a construção civil sofresse novo impacto negativo, que refletiria diretamente nos consumidores.

No entanto, até a chegada do ápice da crise, foram adquiridos milhares de imóveis, e por consequência foram celebrados, na mesma proporção ,contratos de compra e venda, bem como de financiamento (os quais, muitas vezes são contratos de adesão, ou seja, aqueles em que não é possível a modificação de qualquer cláusula para que haja a sua celebração), há uma enxurrada de processos de consumidores insatisfeitos com os termos dos contratos celebrados, com as taxas de juros exorbitantes, com os atrasos nas entregas dos empreendimentos, com vícios construtivos nas obras, com a demora na baixa da hipoteca do imóvel perante os respectivos cartórios, com a ausência de entrega das chaves, dentre outros problemas.

Neste diapasão, o judiciário brasileiro passa a exarar decisões que reconheciam o direito de retenção de valores pagos pelo adquirente, em favor da incorporadora, variando entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), nos contratos de aquisição de imóveis "na planta", assim como definindo outros parâmetros de decisão para os problemas acima relatados.

Visando minorar tais incongruências, em 28 de dezembro de 2018, ocorreu a publicação e início da vigência da lei 13.786 de 2018, disciplinando a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente da unidade imobiliária através da incorporação ou do loteamento.

Aqui, pretendemos discutir apenas a sua aplicação em face das aquisições através da incorporação, aos imóveis vendidos "na planta".

Ressalte-se que não será possível a aplicação desta nova lei em vendas realizadas entre particulares, tendo em vista se tratar de hipótese puramente correlatas ao direito civil, assim como somente será possível sua aplicação a contratos que sejam celebrados após a sua vigência.

Para que seja possível a compreensão de todo este panorama, necessário se faz esclarecer alguns conceitos que permeiam a presente discussão e o direito imobiliário como um todo.

Conforme a lei 4.591/1964, que trata das incorporações imobiliárias, a incorporação é o negócio jurídico através do qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construção imobiliária destinada à alienação das unidades autônomas, com pagamento à vista ou em prestações.

Mais uma vez, a incorporação imobiliária é uma atividade desenvolvida por um incorporador por meio da qual ele planeja a construção de um condomínio com unidades autônomas e, antes mesmo de iniciar a edificação, já aliena as unidades para os interessados e, com estes recursos, obtido da venda, constrói o empreendimento.

Ou seja, através da incorporação imobiliária, é realizada a venda antecipada de unidades imobiliárias com o objetivo de obter recursos para a construção e entrega, no futuro, das unidades habitacionais prometidas.

O Art. 28 da lei de incorporações imobiliárias e condomínios, em seu parágrafo único, conceitua o primeiro, assim:

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. (Grifos Nossos).

Os próprios julgados dos tribunais pátrios corroboram com a conceituação acima delineada, quando dizem: “a expressão incorporação imobiliária designa a iniciativa do empreendedor que, com a venda antecipada das unidades autônomas, obtém capital necessário para a construção de edifício de apartamentos, sob o regime condominial”[2].

Dito isto, verificamos que a lei 13.786 de 2018, acrescentou três novos artigos à lei 4.591 de 1964, que serão aqui analisados para melhor compreensão, quais sejam: Art. 35-A, 43-A e 67-A.

A inserção do primeiro artigo mencionado, o Art. 35-A, faz menção à presença obrigatória nos termos contratuais do "Quadro-Resumo".

O "Quadro-Resumo" é parte anexa aos contratos imobiliários onde há uma síntese contendo os principais dados do ajuste celebrado entre as partes, uma espécie de resumo de tudo que foi acordado entre os celebrantes.

O artigo 35-A da supracitada lei, assim dispõe:

“Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) , em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei. (Grifos Nossos).

Ressalte-se aqui a previsão contida no inciso VI, mencionando as consequências do desfazimento do negócio, onde o legislador se preocupou em exigir que as penalidades aplicáveis e os prazos para devolução dos valores ao adquirente estejam destacados em negrito no supracitado "Quadro-Resumo".

Além disso, a Lei menciona que o adquirente deverá fazer uma assinatura especificamente neste trecho do contrato, demonstrando, assim, que lhe foi chamada a atenção para essa cláusula, tudo conforme o parágrafo segundo o presente artigo, assim:

"Art. 35-A § 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor)." (Grifos Nossos).

Por fim, caso estejamos diante da hipótese de omissão em relação a qualquer das informações obrigatórias acima mencionadas, deverá ser concedido o prazo de 30 (trinta) dias, para que a incorporadora ou a construtora faça o devido aditamento do contrato, saneando a omissão.

Caso, mesmo após esse prazo, a omissão não for corrigida, o adquirente poderá rescindir o contrato por justa causa, tudo com base no parágrafo primeiro do mesmo artigo, assim:

Art. 35-A § 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. (Grifos Nossos).

Outra questão a ser observada nos empreendimentos deste ramo, são os diversos fatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção de edificações e onerar excessivamente os incorporadores e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

Presente em praticamente todos os contratos de venda e compra de imóveis adquiridos na planta, a cláusula de tolerância tem sido bastante questionada pelos compromissários-compradores, e por conta disto, tornam válida a cláusula contratual que estabeleça prazo de tolerância pelo atraso da obra.

Nos contratos de aquisição de unidade imobiliária (compra e venda de imóvel), notadamente quando vendidas ainda em construção, também chamadas de "no pé", "no chão" ou "na planta", tem-se, quase que à unanimidade, a existência de cláusula que possibilita a tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias ao eventual atraso do prazo previsto para o término (conclusão) das obras, prorrogando-o.

Trata-se, pois, de um prazo complementar àquele originariamente previsto.

O prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (e não úteis) previsto no contrato para a entrega do imóvel, conquanto garanta um direito à construtora sem um correlato benefício ao consumidor, não deve ser considerada abusiva.

Ainda de acordo com entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, o prazo de tolerância, para ser reputado como válido, deve estar previsto expressamente em cláusula contratual, que deve ser clara e inteligível.

Ultrapassado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, o construtor ou incorporador passa a se encontrar em mora perante o consumidor ou adquirente.

Esta mora, por sua vez, somente cessa com a efetiva entrega das chaves, mas não com a expedição do "Habite-se".

Ressalte-se aqui, que o "Habite-se" é um documento expedido por órgão municipal, que certifica a conclusão das obras do empreendimento, conforme o projeto aprovado, comprovando que a construção obedeceu as exigências e legislações locais.

Possibilita ainda, a averbação da construção perante o cartório de registro de imóveis competente, tornando-o hábil também para o lançamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Assim, diante da complexidade desse negócio, é justificada a existência de uma cláusula contratual prevendo a possibilidade de eventual prorrogação do prazo de entrega da obra.

Não se verifica também, para fins de mora contratual, nenhuma desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas.

É que a disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para o aumento do preço final da unidade habitacional a ser suportado pelo adquirente.

De fato, quanto maior o risco do empreendimento, maior o preço final ao consumidor.

Neste ponto, a lei 13.786 de 2018, previu expressamente em seu novo Art. 43-A, esta "Cláusula de Tolerância", assim:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

A nova lei entra em vigência em consonância com a mais recente jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça) sobre o tema, que assim decidiu:

"Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias."[3]

Como afirma a professora e membro do Ministério Público do Estado da Bahia, Joseane Suzart, a cláusula de tolerância, constante na maioria dos contratos imobiliários, foi admita pelo legislador, já que, conforme o artigo 43-A, introduzido na Lei 4.591/64, a entrega do bem em até 180 dias, corridos da data estipulada como prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuada, de forma clara e destacada, “não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador”.

Lembra-nos ainda, a professora, que ultrapassado este lapso temporal, poderá ser promovida a resolução do contrato pelo adquirente, desde que não tenha dado causa ao atraso, sem prejuízo da devolução, em até 60 dias corridos contados da integralidade de todos os valores pagos e da multa, com as correções devidas, tudo conforme o § 1º do supracitado Art. 43-A, que assim dispõe:

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

Ou seja, na hipótese de se estender por prazo superior ao aludido, não se tratando de resolução do vínculo jurídico, será devida ao adquirente adimplente indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, atualizando-se conforme índice estipulado em contrato.

No entanto, tal montante, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulado com a multa que trata da inexecução total da obrigação.

Vale ressaltar, por fim, em homenagem ao princípio do dever de informação, que o incorporador terá que informar claramente ao consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil.

Ato contínuo à análise do parágrafo primeiro do Art. 43-A, o adquirente/consumidor poderá decidir pela manutenção do contrato, mesmo ultrapassado o prazo de tolerância, e neste caso, quando receber o imóvel, terá direito à indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, acrescido de correção monetária.

Vejamos a redação do § 2º do art. 43-A:

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Deve-se salientar que não será possível cumular a multa do parágrafo primeiro, que faz referência à entrega após o prazo estabelecido, com a multa do parágrafo segundo, relativa à manutenção do contrato por opção do adquirente, ou seja, a primeira é devida pela inexecução total da obrigação (houve a resolução do contrato), enquanto que a segunda prevê uma indenização para a mora (o contrato não foi desfeito, tendo sido apenas cumprido com atraso).

A jurisprudência pátria possuía posicionamentos dominantes no sentido de ser possível a cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, em valor próximo ao equivalente ao aluguel do imóvel.

Ocorre que a 2ª seção do Superior Tribunal de Justiça, julgou em 08 de maio de 2019, o tema 970, que trata da possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel.

Naquela ocasião, o relator do recurso, o ministro Luis Felipe Salomão entendeu e julgou, pela impossibilidade da cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes, entendendo que a primeira, tem natureza eminentemente reparatória[4], e o Código Civil prevê limite para a cláusula não levar ao enriquecimento ilícito.

Desta forma, no caso concreto, foi fixada a cláusula penal em 1% (um por cento) ao mês, e os ministros Raul Araújo, Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira Cueva, Marco Bellizze e Moura Ribeiro seguiram o entendimento do relator, formando a maioria.

Desta forma, a tese fixada foi:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.”

Em seguida, o parágrafo seguinte estabelece que a multa moratória devida por atraso na entrega do imóvel não poderá ser cumulada com a multa compensatória por culpa da incorporadora.

Assim, as sanções têm natureza jurídica e finalidade diversas, sendo, portanto, inacumuláveis, conforme prevê o § 3º do art. 43-A:

§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.

Outra inovação trazida pela lei 13.786 de 2018, é em relação à resolução do contrato por inadimplemento do adquirente do imóvel, seus efeitos e seus percentuais de retenção.

Nos dizeres de Luiz Antonio Scavone Júnior, em homenagem aos princípios da eticidade e da boa-fé, o direito conferido ao adquirente não pode ser absoluto, ou seja, a possibilidade jurídica deste requerer a resolução contratual passa a existir no momento em que ele não é mais capaz de honrar seus compromissos, se tornando inadimplente.

Não é outro o posicionamento da jurisprudência pátria, assim:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 91.654/SP, decisão: por unanimidade, não conhecer do Recurso Especial, 24.06.1997, 3ª Turma. Contrato de compra e venda de imóvel, mediante pagamento em prestações. Ação proposta pelo devedor (inadimplente). Devolução de parcelas. Caso em que foi aplicado o disposto no art. 924 do CC, inexistindo ofensa ao art. 53 do CDC (“essa disposição”, segundo o acórdão recorrido, “se aplica nas ações de rescisão de iniciativa do credor”). Dissídio não configurado (sum. nº 13/STJ). Recurso Especial não conhecido. Relator: Ministro Nilson Naves. DJ de 08.09.1997, p. 42.492.

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 109.960/RS (9600629021), decisão: por unanimidade, conhecer em parte do recurso e, nessa parte, dar-lhe provimento,24.02.1997, 4ª Turma. Promessa de compra e venda. Resolução. Direito de o comprador pleitear a restituição. Cláusula de decaimento. Limitação da restituição. Art. 924 do CC. 1. O comprador inadimplente pode vir a juízo pleitear a devolução das prestações pagas, de cuja restituição se entende credor. A extinção de fato e extrajudicial do contrato pela vendedora, em principio inadmitida, não submete o comprador às soluções dadas pela vendedora. 2. Aplicação do disposto no art. 924 do CC para reduzir a devolução a 90% do que foi recebido pela vendedora. Recurso conhecido em parte e nessa parte provido. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar. DJ de 24.03.1997, p. 9.031.

O Superior Tribunal de Justiça já havia tratado da matéria em julgados relativamente recentes, onde o inadimplente poderia pleitear a resolução do contrato celebrado para aquisição de unidade imobiliária, quando não pudesse mais arcar com o débito contraído, sendo considerada legal a retenção entre 10 (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, a título de pena, vejamos:

Civil. Promessa de compra e venda. Desistência. Ação pretendendo a rescisão e a restituição das importâncias pagas. Retenção de 25% em favor da vendedora,como ressarcimento de despesas. Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924 [atual art. 413]. I. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp. nº 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado para 25%. Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp. 332.947/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 24.10.2006, DJ, 11.12.2006, p. 360). (Grifos Nossos).

EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA AFASTADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DE ADESÃO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA PENAL. VALORES EFETIVAMENTE DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DE ARRAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (...) 3. Em resumo dos fatos, vislumbra-se que a parte Recorrida firmou contrato de promessa de compra e venda para aquisição de uma unidade habitacional (apartamento) no empreendimento Rossi Ideal Perimetral com as partes Recorrentes, todavia por negligência dos vendedores foi obrigado a rescindi-lo e até o momento não houve a restituição do valor pago. 4. Cabe ressaltar que, a cláusula penal é a fixação contratual facultativa e escrita de uma indenização imposta àquele que descumprir total ou parcialmente ou retarde o cumprimento de determinada obrigação assumida. 5. Assim, a cláusula penal representa a prévia determinação dos prejuízos que possam advir da inexecução do contrato. 6. Insta mencionar, a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei). 7. A súmula consolida aquilo que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já vinha decidindo, deixando em aberto o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, ao estipular que: “...ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 8. Respeitando àqueles que pensam de forma diversa, entendo que quando a desistência ocorre em razão de culpa do comprador (impossibilidade de continuar com o pagamento, por exemplo), a construtora ou vendedor tem o direito de reter até 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, uma vez que o imóvel poderá ser comercializado novamente. 9. Aliás, diferente não é a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia: “APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO IMOTIVADA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. 90% DA QUANTIA PAGA. DESVANTAGEM EXAGERADA IMPOSTA AO CONSUMIDOR. NULIDADE. PERCENTUAL DE 10% QUE SE AFIGURA ADEQUADO PARA O CASO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. I – A cláusula contratual, que autoriza a retenção de 90% (noventa por cento) do valor despendido no caso de rescisão por culpa da compradora, é abusiva e nula de pleno direito, já que impõe a ela desvantagem exagerada, amoldando-se à hipótese descrita no art. 51, IV, do CDC. II – Quando a cláusula penal afigura-se notoriamente abusiva, cabe ao magistrado, de acordo com as particularidades de cada caso concreto, fixar um percentual a ser retido pelo Alienante, sobretudo em face dos custos que assumiu frente ao empreendimento. III – É razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos. Precedentes do STJ. IV – Tratando-se de hipótese de rescisão judicial de contrato, com declaração de abusividade da cláusula penal, os juros moratórios devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão, pois inexiste mora anterior. Precedentes do STJ. V – A matéria atinente à fixação dos juros de mora é de ordem pública, podendo ser suscitada em qualquer tempo ou grau de jurisdição, inclusive de ofício. RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MODIFICADA DE OFÍCIO. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0568730-95.2017.8.05.0001, Relator (a): Adriana Sales Braga, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 20/11/2018) (TJ-BA - APL: 05687309520178050001, Relator: Adriana Sales Braga, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 20/11/2018) (grifei)” 10. Assim, na primeira situação, caso a culpa pela rescisão do contrato seja exclusivamente da construtora ou incorporadora ou vendedora (hipóteses como atraso no prazo de conclusão e entrega, problemas apresentados pelo imóvel, etc.), fica estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, de uma só vez, com juros e correção monetária. Ainda, na hipótese de atraso na entrega da obra, perfeitamente possível existir pedido de indenização por danos morais e materiais, conforme análise do caso em concreto. 11. No presente caso, que concerne ao pedido de ressarcimento do valor pago de sinal, em que pese as partes Recorrentes afirmarem que houve o recebimento apenas da quantia de R$ 383,64 (trezentos e oitenta e três reais e sessenta e quatro centavos) a título de entrada, não comprovaram sua versão, ônus que lhe incumbiam (artigo 373, II, CPC). Ademais, na própria proposta de reserva acostada no evento nº 41, arquivo 4, consta como valor pago como entrada R$ 383,63 (trezentos e oitenta e três reais e sessenta e três centavos) e como valor adimplido a parcela de R$ 9.000,00 (nove mil reais) em 20/03/2013 a título de parcela intermediária. (...) Recurso Inominado Processo: 5050833.94.2015.8.09.0062 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais da Comarca de Goiânia - Goiás.

Grifos Nossos.

STJ. Agravo regimental. Recurso Especial. Ausência de fundamentação. Inexistência. Promessa. Compra e venda. Desistência. Promitente-comprador. Valores pagos. Restituição. Retenção. 25% (vinte e cinco por cento). Juros de mora. Termo inicial. Decisão judicial. Parcial provimento. 1. Não é deficiente em sua fundamentação o julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente-comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente-vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado. 3. “Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão” (Resp 1.008.610/RJ, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Segunda Seção, julgado em 26.03.2008, DJe 03.09.2008). 4. Agravo regimental a que se dá parcial provimento (AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 14.02.2012,DJe 28.02.2012).

Nesse contexto, registre-se, mais uma vez, que o direito da incorporadora de promover a retenção de parte das quantias pagas, em caso de rescisão prematura do contrato, vem sendo amplamente reconhecido pela Jurisprudência[5], assim:

RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. DIREITO DE RETENÇÃO. JUROS DE MORA. SÚMULA 7/STJ.

I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização à promitente vendedora pelas despesas decorrentes do próprio negócio.II – Havendo a corte de origem fixado o percentual a ser retido com base nas circunstâncias do caso, não há como alterar o julgamento sob pena de afronta à Súmula 7 desta Corte.III – Não há, também, como se modificar o entendimento quanto à negativa de mora, pelas mesmas razões. Recurso especial não conhecido.(REsp 788.143/MG, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2005, DJ 01/02/2006 p. 559).

É abusiva a cláusula de distrato, fixada no contrato de promessa de compra e venda imobiliária, que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante. Vale ressaltar, no entanto, que a jurisprudência entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. STJ. 4ª Turma. REsp 1132943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013 (Info 530).

A nova lei, objeto do presente artigo, veio para dirimir quaisquer dúvidas da doutrina e da jurisprudência, trazendo segurança jurídica para ambos os lados, adquirentes-consumidores e incorporadores-vendedores.

No entanto, acabou por levar um ponto negativo aos adquirentes.

Isso se deve à inserção do Art. 67-A, a partir da publicação da lei 13.786/2018 à lei 4.591/1964, tratando especificamente sobre o distrato e a resolução por inadimplemento do adquirente.

Mas antes, cabe aqui, um pequeno refresco à nossa memória sobre os institutos do direito civil, relacionados à extinção dos contratos.

Importante lembrar que a resilição somente ocorrerá quando o contrato é rescindido por vontade das partes, podendo ser unilateral ou bilateral.

Quando ambas as partes optarem pela dissolução de um contrato, de qualquer natureza, estaremos diante do distrato.

Assim é o que leciona os artigos 472 e 473 do Código Civil de 2002, vejamos:

Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Já a resolução, somente ocorre quando o contrato é extinto em razão do descumprimento daquilo que havia sido combinado.

A resolução contratual com a devolução ao adquirente-consumidor da unidade imobiliária é um direito protegido deste, através do Código de Defesa do Consumidor, em especial no seu Art. 53, proibindo o que a doutrina chama de "Cláusula de Decaimento", que estabelecia a perda integral das parcelas pagas pelo consumidor durante o contrato, em caso de resolução, desequilibrando a relação jurídica estabelecida.

Vejamos o que diz o artigo supracitado:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Agora, o Art. 67-A da lei 13.786 de 2018 veio para plasmar todo o entendimento dos tribunais pátrios, garantindo a restituição das quantias que o adquirente houver pago diretamente ao incorporador, inclusive com correção monetária, evitando-se assim, o enriquecimento sem causa, nos seguintes termos:

"Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga."

O baluarte do cabimento da rescisão unilateral é a vedação ao abuso de direito e dos princípios protetores dos direitos do consumidor. Tudo isso, porque havendo uma relação de consumo, temos caracterizada sua vulnerabilidade, em todos os âmbitos.

Por isto, entendemos como principal ponto negativo da nova lei, a fixação deste percentual, relativamente alto, já que em decisões anteriores tínhamos um percentual variável mais baixo (10% a 25%), permanecendo como plenamente possível a rescisão unilateral por parte do consumidor, mediante notificação judicial, ficando sujeito às penalidades previstas no contrato.

No entanto, se o inadimplemento por parte do incorporador for absoluto, não há um limite fixado em lei para a multa compensatória ser suportada por ele mesmo, limitando-se a lei apenas a dizer que este terá de arcar com a multa pré-estabelecida contratualmente.

Interessante afirmação faz o parágrafo primeiro do artigo supracitado, ao garantir que o incorporador não precisa demonstrar que sofreu prejuízo para exigir a pena convencional, assim:

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

No entanto, se a resolução do contrato ocorreu após a entrega da unidade concluída ao adquirente, isso significa que o mesmo teve disponibilidade sobre o bem, e nesse período de disponibilidade, incidiram impostos e outros encargos financeiros decorrentes dessa disponibilidade (ex: IPTU, taxa de lixo, cotas condominiais etc).

Além disso, o adquirente residiu neste imóvel (ou pelo menos teve a possibilidade de morar ou alugar), configurando, portanto, a disponibilidade econômica sobre o bem.

Ressalte-se ainda, que o percentual de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel - previsto no parágrafo segundo, inciso III, está estabelecido como parâmetro, pois seria a média do valor do aluguel do imóvel em questão, evitando-se o enriquecimento sem causa[6] por parte do adquirente-proprietário.

A via inversa também ocorre, mais comumente com o incorporador, no momento em que as decisões judiciais fixam também em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel ou sobre cada prestação paga pelo adquirente (a depender do comando sentencial), à título de lucros cessantes, a indenização pelo atraso na entrega do imóvel, e é neste caminho que segue a jurisprudência dos tribunais pátrios:

A ausência de entrega do imóvel na data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes. STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.

Descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp 229.165/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/10/2015.

Ora, estas despesas também deverão ser ressarcidas ao incorporador, e foi isso que fez o parágrafo segundo do artigo acima, assim:

"§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato."(Grifos nossos)

Ademais, no parágrafo quarto, os valores pagos à incorporadora para aquisição do imóvel serão suportados pelo adquirente-consumidor, não computando os valores pela fruição do imóvel acima mencionado, já que se fossem também de responsabilidade do primeiro, o deixariam em situação de imensa desvantagem financeira, assim:

§ 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.

No tocante ao prazo para devolução dos valores ao adquirente, poderão ocorrer duas hipóteses distintas, tudo depende, se a incorporação é submissa ao regime do patrimônio de afetação ou não.

Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação: o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o "Habite-se" ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.

Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação: o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.

Tudo isto tem previsão nos parágrafos quinto e sexto, mais uma vez, do Art. 67-A, assim:

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

Deve-se lembrar que o patrimônio de afetação acima mencionado, está previsto nos artigos 31-A ao 31-F, onde esta modalidade é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

No campo prático, esta segregação patrimonial tem o escopo de proteger os credores do empreendimento (adquirentes) dos demais credores "pessoais" do incorporador, numa espécie de "blindagem" patrimonial.

No tocante ao adquirente-consumidor, o regime de afetação gera maior credibilidade ao empreendimento, podendo ocasionar aumento das vendas das unidades imobiliárias ainda "na planta", tornando o ambiente mais favorável e confiável à aquisição por parte dos consumidores, tudo em decorrência da separação patrimonial.

Este "Patrimônio de Afetação" é uma ficção jurídico-registral, que nasce com a averbação da matrícula do imóvel, sendo irretratável e extingue-se pela averbação da construção, ou seja, com a expedição do "Habite-se".

Ressalta-se, contudo, de que não há garantia para aqueles de que a obra será executada, mas sim de que há um patrimônio reservado para tal finalidade. Com efeito, é facultado aos promissários-compradores o direito de fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação através de uma Comissão de Representantes.

Sob o foco dos aspectos registrais, a escolha deste regime ocasiona a separação patrimonial, sendo que o patrimônio afetado será destinado exclusivamente ao empreendimento, e o remanescente para saldar as demais obrigações ou eventuais dívidas.

Há uma outra inovação na lei, objeto deste artigo, que aborda a cessão do contrato de aquisição de unidade imobiliária, com o escopo de evitar a multa compensatória, ou seja, ocorre quando o adquirente-consumidor poderá ceder sua posição contratual para terceiro, financeiramente idôneo, assim:

§ 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.

Mencionada no caput do Art. 67-A, os valores ressarcidos ao adquirente-consumidor deverão ser monetariamente corrigidos, conforme o parágrafo oitavo, assim:

§ 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.

Outra previsão de grande valia é a encontrada no parágrafo nono do mesmo artigo, garantindo que o adquirente não terá que pagar a cláusula penal prevista no contrato, se conseguir vender a unidade para outra pessoa e esta seja “aprovada” pelo incorporador, numa espécie de cessão de contrato, direcionada a um terceiro, que figurará no polo contratual do adquirente assim:

"§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto."

Entendemos que a capacidade financeira e econômica, mencionada no parágrafo em epígrafe, significa que este cessionário deverá demonstrar idoneidade financeira, no entanto, em moldes parecidos com aqueles utilizados em face do cedente.

A Lei nº 13.786/2018 acrescenta dispositivo à Lei nº 4.591/64 determinando expressamente a aplicação do “direito de arrependimento” em perfeita consonância com o Art. 49 [7] do Código de Defesa do Consumidor, aos contratos envolvendo incorporação imobiliária que ocorrem em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, tudo conforme o parágrafo décimo e décimo segundo assim:

"§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem."

Interessante comentário feito pelos professores Carlos Elias de Oliveira e Bruno Mattos e Silva, ao observar que se a celebração do contrato e, por conseguinte, a alienação do imóvel, ocorrer dentro da sede do incorporador, não haveria a vulnerabilidade do adquirente-consumidor em relação às técnicas de marketing e demais estratégias de vendas, capazes de induzi-lo a uma compra precipitada.

Portanto, será possível ao adquirente exercer o direito de arrependimento, pelo prazo improrrogável de sete dias, sendo-lhe garantida a devolução integral de todos os valores despendidos, inclusive a comissão de corretagem.

Ante o exposto, teremos os seguintes motivos que darão ensejo à extinção do contrato: extinção pelo cumprimento integral das obrigações previstas contratualmente, direito do arrependimento do adquirente, resolução por inadimplemento do adquirente ou do incorporador; ou através do distrato.

Observa-se aqui que, o parágrafo décimo segundo, ainda nos dizeres dos professores Carlos Elias de Oliveira e Bruno Mattos e Silva, não nos conduz a uma proibição à rescisão unilateral, mas apenas trazendo uma limitação temporal ao legítimo exercício ao direito de arrependimento, assim:

"§ 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a Irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964."

Por fim, em disposição nada ortodoxa, o parágrafo onze, exige que o direito de arrependimento seja demonstrado por meio de carta registrada com AR:

"§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo."

Cabe aqui uma ponderação, no sentido de que, diante da jurisprudência atual que aceita intimações via telefone e até mesmo através de mensagens por aplicativo de celular, também será plenamente possível ao adquirente que expresse seu direito de arrependimento através destes e de outros moldes, como central de atendimento ao cliente, email, mensagem instantânea, dentre outros, não ficando apenas restrito a uma carta registrada.

Através de uma regra bastante ampliativa, o instrumento de distrato contratual poderá estabelecer regras diferentes das que foram estipuladas acima, tudo conforme o parágrafo treze do Art. 67-A, assim:

"§ 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei."

Importante, no entanto, esclarecer que essa liberdade das partes não é absoluta (ilimitada), tudo isso porque não podemos ter um contrato de aquisição que seja demasiadamente desvantajoso ao adquirente, sob pena de ferir os princípios basilares do Código de Defesa do Consumidor.

3. Considerações Finais:

Diante de todo o exposto, é possível concluir que a nova lei do distrato imobiliário traz mais vantagens do que desvantagens ao consumidor, criando requisitos formais taxativos para o contrato, a exemplo do quadro resumo, bem como dando maior segurança jurídica às negociações, estipulando percentuais de retenção, no caso da resolução contratual, e estipulando percentual da multa moratória pelo atraso na entrega do bem imóvel.

Além disto, traz para a atualidade essas relações entre os adquirentes e os incorporadores e/ou construtores, que há bastante tempo clamavam por regulação e segurança jurídica.

Com a vulnerabilidade evidente do adquirente-consumidor, eivado do poder de discussão das cláusulas contratuais da relação contratual que contrai, deverá este, receber aquilo que pagou, se foi lesado pelo incorporador, não recebendo seu imóvel no período aprazado, podendo ser ressarcido ainda em lucros cessantes e danos morais, a depender do caso concreto.

Por último, mas não menos importante, o incorporador também terá o direito de ser ressarcido, no caso de inadimplemento por parte do adquirente-consumidor, tendo em vista que o imóvel vendido foi disponibilizado uso, gerando todo os custos operacionais e comerciais que o envolvem, trazendo a lei, portanto, algum equilíbrio à relação jurídica entre consumidor e incorporador.

Referências:

Castro, Daniel Áureo de. - Direito Imobiliário (Coleção Prática do Direito : 15). São Paulo : Saraiva, 2009.

Mattos e Silva, Bruno. Elias de Oliveira, Carlos. - A recente Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018): o novo cenário jurídico dos contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária e em loteamento. Disponível em: https://www.conjur.com.br/dl/artigo-lei-distrato.pdf. (Acessado em 29/05/2019.)

Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário – Teoria e prática– 9.ª ed. –rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro : Forense, 2015.

CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Validade do repasse da comissão de corretagem ao consumidor pela incorporadora imobiliária. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em:

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CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Súmula 543-STJ. Buscador Dizer o Direito, Manaus.

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CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Prazo prescricional para cobrança de cotas condominiais: 5 anos. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: <https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/c36b1132ac829ece87dda55d77ac06a4>.... (Acessado em 26/05/2019)

CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Prazo prescricional da pretensão de restituição de

comissão de corretagem ou de SATI. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em:

<https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/ddac1f6f13bb372a177804adcd3b8a31 (Acessado em 25/05/2019)

CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Validade do repasse da comissão de corretagem ao consumidor pela incorporadora imobiliária mesmo no Programa Minha Casa, Minha Vida.

Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em:

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Acessado em 25/05/2019

CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: <https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/bdb106a0560c4e46ccc488ef010af787>.... Acessado em 26/05/2019

CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Se a construtora atrasar a entrega do imóvel, o adquirente terá direito de ser indenizado por danos materiais e morais?. Buscador Dizer o Direito, Manaus.

Disponível em:

<https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/a10a26631d45928cb8be4ebab bee8b8d

Acessado em 25/05/2019

https://www.conjur.com.br/2019-jan-14/direito-civil-atual-lei-1378618-disciplina-comissao-corretagem...

(Acessado em 26/05/2019)

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/noticias/708093026/julgamento-importante-dostj-condenacao-da-construtora-com-clausula-penal-anula-indenizacao-por-lucros-cessantes; (Acessado em 24/05/2019)

http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Segunda-S...

(Acessado em 25/05/2019)

https://www.dizerodireito.com.br/2018/12/lei-137862018-disciplina-resolucao-do.html (Acessado em 26/05/2019)

http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=202 (Acessado em 30/05/2019)

https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/noticias/661822605/o-contrato-de-incorporacao-imobiliaria-deixou-de-ser-irretratavel-comaentrada-em-vigor-da-lei-13786-2018 (Acessado em 29/05/2019).

http://www.sucom.ba.gov.br/servicos/carta-servicos/construção/habite-se/ (Acessado em 10/06/2019)

Advogado, Pós-Graduado em Direito Empresarial pela Universidade Católica do Salvador (BA); Pós-Graduado em Direito Penal pela Damásio Educacional (SP); MBA em Administração de Empresas e Gestão de Negócios pela Universidade Católica do Salvador (BA). ↑

REsp 1.537.012-RJ ↑

STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612). ↑

REsp 1.186.789 ↑

STJ. 2ª Seção. EAg 1138183/PE, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 27/06/2012. ↑

Art . 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. ↑

"Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 (sete) dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio." ↑