Qual prazo prescricional dos débitos condominiais?

A prescrição dos débitos condominiais era cercada de um tema polêmico, aonde alguns defendiam o prazo prescricional de 10 (dez) anos e em contrapartida o prazo prescricional de 05 (cinco) anos.

Os que defendiam a tese do prazo prescricional de 10 (dez) anos era baseada no Código anterior, que era de 20 (vinte) anos, nos termos do art. 177, senão, vejamos:

Artigo 177. As ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em vinte anos, as reais em dez, entre presente e entre ausentes, em quinze, contados da data em que poderiam ter sido propostas. (BRASIL, 2002)

Assim, conforme defendia o Mestre Luiz Antônio Scavone Junior, como não há prazo especifico no artigo 206 do Código Civil, aplica-se a regra geral do artigo 205 do Código Civil[1], de tal sorte que prescreve em dez anos a pretensão (SCAVONE JÚNIOR, 2016, p. 959).

Sendo que o Mestre mencionado acima, entendia que as despesas condominiais não estão abarcadas pela hipótese do artigo 206, § 5.º, inc. I, do Código Civil[2], por não se tratar de toda evidencia, de dívida constante de instrumento público ou particular (SCAVONE JÚNIOR, 2016, p. 959).

Portanto, em razão do prazo, que era de 20 (vinte) anos, nos termos do artigo 177 do Antigo Código Civil, com entendimento consolidado sobre a matéria e pelo fato do atual Código Civil, não existir previsão de prazo específico, o prazo deve ser reduzido pela metade, nos termos do artigo 205 do Novo Código Civil.

Mas as tendências jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça já vinham seguindo a tese de que deve incidir o prazo prescricional de 05 (cinco) anos, nos termos do artigo 206, § 5.º, inc. I, do Código Civil, que, em seu teor, assim, descreve:

Assim, na linha dessa perspectiva hermenêutica, o art. 206, § 5.º, inc. I, do CC/2002 incide nas hipóteses de obrigações liquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional -, definidas em instrumento público ou particular.

Dessa forma, tendo em vista que a pretensão de cobrança de débito condominial é lastreada em documentos aplica-se o prazo prescricional de 5 anos, conforme estabelece o art. 206, § 5.º, inc. I, do CC/02.

Isso porque apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (arts. 1.333 e 1.334 do CC/02) e das deliberações das assembléias (art. 1.350 e 1.341 do CC/2002), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ela imposta. (BRASIL, 2013)

Mormente depois do julgado da Ministra Nancy Andrighi (BRASIL, 2011), assim ensinou:

Na vigência do CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do art. Art. 177. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável a pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5.º inc. I do CC/02, observada a regra de transcrição do art. 2.029 do CC/02.

E mais adiante:

Na linha dessa perspectiva hermenêutica, o art. 206, § 5.º, inc. I do CC/02 incide nas hipóteses de obrigações liquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional – definidas em instrumento público ou particular. (BRASIL, 2011)

Segundo texto reproduzido, a própria Ministra em seu Acórdão, assevera que a dívida condominial passa a se equiparar aos demais documentos que contém uma obrigação característica dos títulos executivos extrajudiciais, quais sejam, certeza, liquidez e exigibilidade, consequentemente, reconhecer o prazo prescricional de 05 (cinco) anos.

Assim, diante de vários Recursos Especiais repetitivos, nos termos do art. 543-C do Antigo Código de Processo Civil e artigos 1.036 a 1.041 do Código de Processo Civil em vigor, na data de 22 de março de 2.016, foi instaurada afetação do tema sob o n.º 949, em tramite pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, tendo como Relator o Ministro Luís Felipe Salomão, através do Recurso Especial n.º 1.483.930/DF.

Em destaque, na decisão de afetação, assim escreveu o Ministro Relator Luís Felipe Salomão:

Verifico que o presente recurso especial traz controvérsia repetitiva, de caráter multitudinário, já tendo muitos recursos idênticos chegado a este Tribunal, versando sobre os mesmos temas, quais sejam: - saber o prazo prescricional para cobrança de taxa condominial. Por isso, afeto o julgamento dos temas em destaque à E. Segunda Seção, nos termos do art. 543-C do CPC, bem como da Resolução n.º 08/2008. (BRASIL, 2016)

"Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação."

No mencionado recurso, além das partes interessadas envolvidas diretamente no feito, como interessados, na condição de Amicus Curiae, a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis; Instituto Brasileiro de Direito Civil; e Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil.

Assim, a decisão seguiu as tendências jurisprudenciais, no sentido de pacificar em 05 (cinco) anos o prazo prescricional de débitos condominiais, senão, vejamos:

"Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação."

O prazo de prescrição, em essência, começa a correr tão logo nasça a pretensão, a qual tem origem com a violação do direito subjetivo (BEVILÁQUA, Clóvis. Teoria geral do direito civil. Campinas: Servanda, 2007, p. 401-402). O art. 132 do CC/2002 estabelece que, salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos excluído o dia do começo e incluído o do vencimento. Nessa linha, o termo inicial para a fluência do prazo prescricional de 05 (cinco) anos para despesas condominiais corresponde ao dia seguinte ao vencimento de cada prestação inadimplida.

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[1] “Artigo 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor”. (BRASIL, 2002)

[2] “Art. 206. Prescreve: (...) § 5o Em cinco anos: I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. (BRASIL, 2002)