Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: Justiça paulista condena incorporadora LIVING na restituição de 90% sobre os valores pagos pelo consumidor

Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Carioca Residencial, no bairro Del Castillo, zona norte do Rio de Janeiro, perante a incorporadora Living (o nome da SPE era: Living Cedro Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas mensais e principalmente a parcela final referente ao financiamento bancário do saldo devedor, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa e juros legais de 1% (um por cento) ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em outubro de 2014, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 28ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Patricia Maiello Ribeiro Prado, em sentença datada de 19 de janeiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.

A Juíza fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras da magistrada:

• “Cuida-se de ação de rescisão contratual, por meio da qual o autor pretende a devolução de 90% (noventa por cento) do valor total pago, referentes às parcelas adimplidas do contrato.

• E, aplicável ao caso as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor, vez que as partes bem se ajustam aos conceitos de fornecedor e consumidor previstos nos artigos 2º e 3º, do diploma consumerista.

• No mérito, o contrato deve ser resolvido, pois o autor admite não ter condições financeiras para dar continuidade à avença, tendo sobrestado o pagamento das contraprestações.

• Aliás, a ré não se opõe à resolução.

• Diante da resolução do contrato, tem o autor direito à devolução de parte dos valores quitados, conforme entendimento consolidado do Egrégio TJSP, nos termos do enunciado de Súmula nº 1 da Corte: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

• A retenção de 50% (cinquenta por cento) que pretende a ré, prevista na cláusula VII-1 do contrato (fl. 39/42), viola o disposto no artigo 53, caput, do CDC e é abusiva, pois impõe ao consumidor desvantagem manifestamente excessiva (art. 39, incido V, do CDC). Ademais, sequer se justifica no caso concreto, em que o imóvel não foi em momento algum ocupado e pode ser novamente alienado a terceiro pelo preço integral.

• Nesse cenário, de rigor a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, permitindo-se a retenção de 10% (dez por cento) pela ré. A retenção reputa-se razoável, porque visa indenizar a ré pelas perdas e danos decorrentes da resolução, consideras as despesas administrativas e outras como publicidade, comercialização e outras atinentes ao empreendimento (despesas operacionais).

• Neste sentido, há diversos julgados deste E. Tribunal que admitem a retenção máxima de 10% (dez por cento) dos valores pagos.

• Salienta-se, ainda, que a devolução de tal montante deve ser feita de uma única vez, sem qualquer parcelamento ou condicionamento ao término da obra, conforme pacificado pelo

• Superior Tribunal de Justiça, em seu enunciado de Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 Inf. 567).

• Esta também é a orientação sumulada pela Corte Estadual (Súmula 2 do TJ-SP: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”).

• Observa-se, ademais, que o valor pago pelo autor, no que diz respeito ao preço do compromisso de compra e venda, foi de R$ R$ 42.725,92 (quarenta e dois mil, setecentos e vinte e cinco reais e noventa e dois centavos), conforme cálculo apresentado às fls. 58/59, que não foi especificamente impugnado pela ré e, por consequência, resta por incontroverso.

• Finalmente, os juros moratórios devem incidir desde a citação, nos exatos termos do artigo 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, cuidando-se de dívida oriunda de vínculo contratual. Observe-se, por um lado, que a incidência a partir do evento (no caso, o desembolso das parcelas) é reservada à responsabilidade civil extracontratual, nos termos do art. 398 do Código Civil. Por outro lado, anote-se que não há previsão legal a autorizar sua incidência somente a partir do trânsito em julgado, sem que se vinculem os juros moratórios à liquidez da dívida e sem que se permita que esteja o termo inicial dos juros à mercê do comportamento processual do devedor, eventualmente opondo recursos a fim de postergar a incidência dos juros.

• Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil/2015, JULGO PROCEDENTE o pedido do autor, para resolver o contrato firmado entre as partes e condenar a ré à restituição ao autor do correspondente a 90% (noventa por centos) das prestações pagas, valor este atualizado desde o ajuizamento desta demanda de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.”

Processo nº 1050105-96.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.