Tribunal Regional Federal da 3ª Região TRF-3 - RECURSO INOMINADO CÍVEL: XXXXX-68.2020.4.03.6336

6336 RELATOR: 3º Juiz Federal da 1ª TR SP RECORRENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELA VISTA Advogado do (a) RECORRENTE: GUILHERME REGIS MACEDO - RJ230879-A RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CLAUDIO FRANCISCO DIAS PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: EMENTA Dispensada a ementa nos termos da Lei.

PODER JUDICIÁRIOTurmas Recursais dos Juizados Especiais Federais Seção Judiciária de São Paulo 1ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº XXXXX-68.2020.4.03.6336 RELATOR: 3º Juiz Federal da 1ª TR SP RECORRENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELA VISTA Advogado do (a) RECORRENTE: GUILHERME REGIS MACEDO - RJ230879-A RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CLAUDIO FRANCISCO DIAS PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO TURMAS RECURSAIS DOS JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS DE SÃO PAULO RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº XXXXX-68.2020.4.03.6336 RELATOR: 3º Juiz Federal da 1ª TR SP RECORRENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELA VISTA Advogado do (a) RECORRENTE: GUILHERME REGIS MACEDO - RJ230879-A RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CLAUDIO FRANCISCO DIAS PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: RELATORIO Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei n. 9.099/95 combinado com o art. 1º da Lei n. 10.259/01. PODER JUDICIÁRIOJUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃOTURMAS RECURSAIS DOS JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS DE SÃO PAULO RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº XXXXX-68.2020.4.03.6336 RELATOR: 3º Juiz Federal da 1ª TR SP RECORRENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELA VISTA Advogado do (a) RECORRENTE: GUILHERME REGIS MACEDO - RJ230879-A RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CLAUDIO FRANCISCO DIAS PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: V O T O Trata-se de recurso da parte autora, em face de sentença que julgou extinto, sem julgamento do mérito, o processo por ilegitimidade passiva da CEF e reconheceu a incompetência da Justiça Federal para julgamento do presente caso. Recorre pugnando pela reforma da sentença, alegando que a unidade condominial, se encontra registrada em nome do FAR, de modo que a CEF é a proprietária do bem aduz, ainda, que não houve comunicação ao condomínio da alienação fiduciária, razão pela qual a CEF deve ser declarada responsável pelo débito condominial. Recorre pugnando pela reforma da sentença e procedência do pedido com a condenação da CEF pagamento das despesas condominiais da unidade habitacional indicada na inicial. Conforme bem fundamentado pelo juízo de origem: (...) Trata-se de demanda ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELA VISTA, representado nos autos pelo síndico Ricardo Almeida de Lima, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e de CLAUDIO FRANCISCO DIAS, objetivando a execução de cotas de condomínio. Em síntese, relata que CLAUDIO FRANCISCO DIAS é arrendatário da casa E-22, localizada no Condomínio Residencial Bela Vista, Jahu/SP, e que, nesta condição, está obrigado a contribuir com o rateio das despesas condominiais, no valor mensal de R$175,00 (cento e setenta e cinco reais). Aduz, contudo, que desde maio de 2018, o arrendatário está inadimplente com suas obrigações condominiais, sendo devedor das despesas referentes aos vencimentos de 10/05/2018, 10/06/2018, 10/07/2018, 10/08/2018, 10/09/2018, 10/10/2018, 10/11/2018, 10/01/2019, 10/03/2019, 10/04/2019, 10/05/2019, 10/06/2019, 10/07/2019, 10/08/2019, 10/09/2019, 10/10/2019, 10/11/2019, 10/12/2019, 10/01/2020, 10/03/2020, 10/04/2020 e 10/05/2020, totalizando o montante principal atualizado com juros e multa o importe de R$ 4.760,11 (quatro mil, setecentos e sessenta reais e onze centavos). Alega que, por se tratar de imóvel que integra o patrimônio do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, a Caixa Econômica Federal também tem o dever de arcar com os débitos relativos às cotas condominiais. A inicial veio instruída com procuração e documentos. Despacho que determinou a citação dos requeridos e a intimação da parte autora para juntada do contrato de arrendamento imobiliário. Adveio petição da parte autora juntado aos autos o contrato de arrendamento residencial (evento 10). Citada, a Caixa Econômica Federal (CEF) apresentou a contestação. Em preliminar, suscitou sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que os imóveis incluídos no Programa de Arrendamento Residencial, instituído pela Lei 10.188/2001, não integram o patrimônio da empresa pública federal, nos termos do art. 1º, § 3º, do referido diploma legislativo. Referiu, ainda, que o contrato de arrendamento residencial celebrado com o coexecutado previu expressamente a obrigação deste ao pagamento da taxa condominial (evento 15). Embora regularmente citado, CLAUDIO FRANCISCO DIAS, arrendatário da Casa E-22, localizada no Condomínio Residencial Bela Vista, Jahu/SP, não apresentou defesa (eventos 12, 18, 23, 22 e 25). Os autos vieram conclusos. Brevemente relatado, fundamento e decido. 2. DA FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da competência do JEF De saída, esclareço que, apesar de a demanda ter sido distribuída como pretensão executória, fundada em título executivo extrajudicial (art. 784, X, CPC), a Lei n. 10.259/2001 dispõe o seguinte: Art. 3º Compete ao Juizado Especial Federal Cível processar, conciliar e julgar causas de competência da Justiça Federal até o valor de sessenta salários mínimos, bem como executar as suas sentenças. O referido preceito legal delimita a competência do Juizado Especial para executar as suas sentenças emanadas pelo próprio órgão judicial, do que se infere a possibilidade exclusiva de haver cumprimento de sentença, mas não de execução de título extrajudicial. Relembre-se que a previsão legal que atribui força de título executivo extrajudicial aos créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, não inibe o seu titular de optar pela ação de conhecimento, vocacionada à constituição de título executivo judicial: Art. 785. A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial. Esse o quadro, admito a pretensão como demanda de conhecimento (“ação de cobrança”), de competência deste Juizado Especial Federal. 2.2. Dos imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR) O Programa de Arrendamento Residencial – PAR foi instituído pela Medida Provisória nº 2.135-24, de 26 de janeiro de 2001, que previa o arrendamento residencial como opção de compra futura às famílias de baixa renda. Posteriormente, foi convertida na Lei 10.188, de 12 de fevereiro de 2001. A Lei do PAR dispõe em seu art. 1º o órgão gestor e a entidade responsável operacionalização do programa: Art. 1 Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento exclusivo da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. § 1º A gestão do Programa cabe ao Ministério das Cidades e sua operacionalização à Caixa Econômica Federal- CEF. Assim, para a operacionalização do PAR, a lei autorizou a CEF a criar um fundo financeiro, Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa, subordinando a fiscalização ao Banco Central do Brasil. O FAR é um fundo vinculado ao Ministério das Cidades e gerido pela CEF, com finalidade primária de captar os recursos necessários ao desenvolvimento das ações do PAR, para consecução do direito social fundamental de acesso à moradia da população de baixa renda. Para atendimento às finalidades do PAR, o FAR capta recursos de diversas fontes, as quais estão relacionadas no art. 3º da Lei nº 10.188/01: Art. 3º Para atendimento exclusivo às finalidades do Programa instituído nesta Lei, fica a CEF autorizada a: I - utilizar os saldos disponíveis dos seguintes Fundos e Programa em extinção: a) Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social - FAS, criado pela Lei no 6.168, de 9 de dezembro de 1974; b) Fundo de Investimento Social - FINSOCIAL, criado pelo Decreto-Lei no 1.940, de 25 de maio de 1982; c) Programa de Difusão Tecnológica para Construção de Habitação de Baixo Custo - PROTECH, criado por Decreto de 28 de julho de 1993; e d) Fundo de Desenvolvimento Social - FDS, a que se refere o Decreto no 103, de 22 de abril de 1991; II - contratar operações de crédito com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, na forma e condições disciplinadas pelo Conselho Curador do FGTS, até limite a ser fixado pelo Poder Executivo; e (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004) (Vide Decreto nº 4.918, de 2003 e Decreto nº 5.434, de 2005) III - incorporar as receitas pertencentes ao fundo financeiro específico do Programa, provenientes do processo de desimobilização previsto no inciso IIdo § 7o do art. 2o desta Lei; e (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007) IV - receber outros recursos a serem destinados ao Programa. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007) (...) Assim, na consecução de sua finalidade, o FAR, gerido pela CEF e mediante a aplicação dos recursos advindos das diversas fontes acima mencionadas, adquire os imóveis que serão objetos dos futuros contratos de arrendamento residencial com opção de compra. Os bens imóveis adquiridos para o Programa de Arrendamento Residencial, consoante disposto no § 3º do art. 2º da Lei nº 10.188/2001, possuem as seguintes delimitações: § 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições: I - não integram o ativo da CEF; II - não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF; III - não compõem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; IV - não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF; V - não são passíveis de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser; VI - não podem ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis. Nesse contexto, os bens imóveis adquiridos pela CEF para o Programa de Arrendamento Residencial – PAR, conquanto mantidos sob sua propriedade fiduciária, integram o patrimônio da União e sua gestão vincula-se ao Ministério das Cidades, cabendo à CEF apenas sua operacionalização, que está autorizada a criar um fundo destinado à segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários a ele destinados. A Lei nº 10.188/2001 dispõe que o patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela CEF no âmbito do PAR (art. 2º, § 2º, I) e o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) terá direitos e obrigações próprias, pelas quais responderá com seu patrimônio (art. 2º-A, § 2º). Conquanto a legislação atribua à CEF a propriedade fiduciária dos bens imóveis do PAR, em realidade, a propriedade pertence ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, com direitos e obrigações próprias. Ademais, por força da Lei, os imóveis do PAR não se comunicam com o patrimônio da CEF, inclusive isso vem destacado no título aquisitivo a ressalva de que referidos imóveis integram o patrimônio do fundo financeiro do PAR - Programa de Arrendamento Residencial. Também ressalto que, conforme se infere da Portaria 493, expedida em 04/10/2007, pelo Ministério das Cidades, compete à Caixa Econômica Federal - Caixa, na qualidade de Agente Gestor do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR e Agente Executor do PAR, representar o arrendador, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente. 2.3. Da responsabilidade pelas despesas condominiais de imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR) Inicialmente, pontuo que a legislação civil determina que o pagamento das despesas condominiais é dever de todos os condôminos, que devem arcar com os encargos de seu inadimplemento (art. 1.336 do Código Civil) e, conforme determina o § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, na redação incluída pela Lei nº 10.931, de 2004, responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Em sentido complementar, dispõe o parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil/2002, na redação incluída pela Lei nº 13.043, de 2014, que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem . A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se orientou no sentido dessas alterações legislativas. Com efeito, a colenda Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp XXXXX/RS (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), sob regime do artigo 543-C do CPC/1973, firmou entendimento de que, "Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". Especificamente em relação aos imóveis vinculados ao FAR, há precedentes das Cortes Regionais Federais no sentido de que a CEF, na condição de representante do FAR, é parte ilegítima para figurar no polo passivo de demanda que visa a cobrança de despesas condominiais. Vejamos: EMENTA: COTAS CONDOMINIAIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. 1.Tratando-se de contratos por Instrumento Particular de Venda e Compra Direta de Imóvel Residencial com Parcelamento e Alienação Fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos FAR, não há que se confundir com os arrendamentos instituídos pelo Programa de Arrendamento Residencial, ainda que a origem dos recursos de financiamento/ subvenção seja a mesma. 2. O FAR, representado pela CEF, não detém a propriedade plena dos imóveis e, ausente a consolidação da propriedade em nome do FAR/CEF, não há responsabilidade destes com as despesas de condomínio. 3. O STJ, em recurso especial repetitivo (Tema 886), firmou a tese de que a definição acerca da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais se dá pela relação jurídica material com o imóvel, ou seja, pela posse direta e ciência do condomínio. Assim, acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal. (TRF4, AC XXXXX-02.2015.4.04.7204, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 16/10/2018 - destaquei). EMENTA: APELAÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL COM CONCOMITANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA AO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. 1. Tratando-se de imóvel vendido com concomitante alienação fiduciária ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR - e não de contrato de arrendamento residencial previsto no Capítulo II da Lei nº 10.188/2001 -, o FAR/Caixa Econômica Federal não detém a propriedade plena do imóvel. 2. Caso de constituição de uma propriedade fiduciária que, por sua natureza e definição legal, é constituída com o escopo da garantia (art. 1361 do CC), sujeitando-se ao mesmo conjunto de normas que regem os direitos reais de garantia (penhor, hipoteca e anticrese), não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena (art. 1367 do CC). 3. Ausente a consolidação da propriedade plena em nome do FAR/CEF, essa não possui qualquer responsabilidade com as despesas de condomínio. 4. É do devedor fiduciante, que mora no bem e detém o direito à propriedade futura, o dever de pagamento das cotas condominiais. 5. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor do terceiro interessado que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte. 6. Apelação improvida. (TRF4, AC XXXXX-18.2017.4.04.7000, QUARTA TURMA, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 21/08/2019) E M E N T A: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. I - Credor fiduciário que apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, não respondendo pelo pagamento de débitos condominiais até que haja a consolidação da propriedade a seu favor. Inteligência do parágrafo único do art. 1368-B do Código Civil. Precedentes. II - Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - XXXXX-44.2012.4.03.6104, Rel. Desembargador Federal OTAVIO PEIXOTO JUNIOR, julgado em 05/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 09/03/2020). In casu, trata-se de ação de execução proposta pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELA VISTA, em face de arrendatário e também Caixa Econômica Federal (CEF), pleiteando o pagamento de cotas condominiais relacionadas ao imóvel registrado sob a matrícula nº 57.974 no 1º Oficial de Registro de Imóveis de Jaú, identificado como Casa 22 da quadra E, do Condomínio Residencial Bela Vista (evento 02), que é patrimônio do Programa de Arrendamento Residencial desde 02/02/2005 e mantém-se, até o presente momento, sob a propriedade fiduciária da Caixa Econômica Federal (CEF). Nessa esteira, friso que a averbação nº 1 da matrícula em comento está assim redigida: “O imóvel objeto desta matrícula integra o patrimônio do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, é mantido, bem como os seus frutos e rendimentos, sob a propriedade fiduciária da Caixa Econômica Federal – CEF, não se comunicando com o seu patrimônio, incidindo sobre o mesmo, as seguintes restrições: 1) o imóvel não integrará o ativo da CEF; 2) não responderá, direta ou indiretamente, por qualquer obrigação da CEF; 3) não comporá a lista de bens e direitos da CEF para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; 4) não poderá ser dado em garantia de débito de operação da CEF; 5) não será possível de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser; 6) não poderá ser constituído qualquer ônus real sobre o imóvel objetivo desta matrícula, tudo conforme consta da Av. 02/57.234, Jaú, 02 de fevereiro de 2005”. Na averbação nº 02, consta, por sua vez, que: “A convenção do Condomínio residencial Bela Vista” está registrada sob o nº 5.929, Livro nº 3, desta Serventia. Jaú, 02 de fevereiro de 2005” (evento 02). Consta dos autos, ainda, cópia do “contrato por instrumento particular de arrendamento residencial com opção de compra, tendo por objeto imóvel adquirido com recursos do PAR – Programa de Arrendamento Residencial”, celebrado entre a CEF - na qualidade de arrendadora e em nome do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e agente gestora do Programa de Arrendamento Residencial – PAR – e o arrendatário Claudio Francisco Dias. A cláusula sexta dispõe que “O ARRENDATÁRIO obriga-se ao pagamento mensal da taxa de arrendamento, prêmios de segurados e taxas de condomínio, quando for o caso, na forma, prazos e condições estabelecidos nesse instrumento” (evento 10). Desse modo, restou incontroverso nos autos que a Caixa Econômica Federal – CEF não está na posse direta do imóvel indicado na petição inicial e, por força da jurisprudência firmada pela C. Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp XXXXX/RS (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), sob regime do artigo 543-C do CPC/1973, não possui legitimidade para compor o polo passivo desta ação. Sendo assim, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para extinguir o feito sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, primeira figura, do Código de Processo Civil. 3. DO DISPOSITIVO Ante todo o exposto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para extinguir o feito sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, primeira figura, do Código de Processo Civil. Subsistindo no polo passivo da relação processual apenas a pessoa física CLAUDIO FRANCISCO DIAS, declaro a incompetência deste Juízo para processar e julgar a causa, ante a ausência de interesse jurídico da União e da empresa pública federal (art. 109, I, CF), e, com fundamento no art. 64, §§ 2º e 3º, do CPC, declino da competência para o Juízo do Juizado Especial Cível da Comarca de Jaú. Sem razão a parte autora. A questão discutida nos presentes autos diz respeito à responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, decorrente de compromisso de compra e venda, com alienação fiduciária, levado a registro, e devedor fiducinante imitido na posse. Ou seja, a discussão trata da responsabilidade do credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, quanto ao pagamento das despesas condominiais, quando não quitadas pelo devedor fiduciante. Esclareço que se aplica, ao presente caso, a lei 9.514/97, que trata de alienação fiduciária. Não se aplica, ao presente caso a Súmula 886. A fim de esclarecer a questão reproduzo trechos do acórdão do TRF-4 - RECURSO CÍVEL: XXXXX20204047000 PR XXXXX-20.2020.4.04.7000, Relator: MÁRCIA VOGEL VIDAL DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 26/01/2022, PRIMEIRA TURMA RECURSAL DO PR (...) Alienação fiduciária em garantia e responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais Em relação à legitimidade passiva para a causa, esta magistrada tem adotado as seguintes premissas no que diz respeito aos contratos de alienação fiduciária em garantia: a) Muito embora haja uma tendência jurisprudencial de equiparar os contratos de arrendamento, compromisso de compra e venda não registrado e de alienação fiduciária, é inegável que são contratos distintos. No contrato de arrendamento, a propriedade plena do bem permanece com o arrendante, sendo que somente ao final do contrato poderá haver a aquisição do bem ou a sua devolução. O arrendatário exerce apenas a posse. No compromisso de compra e venda não registrado, muito embora a propriedade de direito permaneça com o vendedor, basta o registro na matrícula do imóvel para que os efeitos da propriedade de fato e de direito sejam equiparadas. Já no contrato de alienação fiduciária, a propriedade do bem fica com o agente fiduciário enquanto não for paga a dívida. Quando a dívida for paga, a propriedade do bem volta para o devedor, que passa a ter a propriedade plena, além da posse. b) O Tema 886 do STJ aplica-se aos casos em que há compromisso de compra e venda não levado a registro. Logo, não pode ser aplicada nos casos de alienação fiduciária sem qualquer filtro. c) As obrigações condominiais são obrigações propter rem. Tal característica apenas é afastada nos casos de alienação fiduciária, nos termos do artigo 27, § 8º, da Lei 9.514/97, enquanto o devedor fiduciante estiver na posse do imóvel. Isso porque"na alienação fiduciária em garantia, quem tem direito a tirar proveito da substância da coisa é o fiduciante, possuidor direto e titular do direito real expectativo de aquisição, que, por essa razão, deve responder pelas despesas e os encargos dominiais incidentes sobre a coisa"(MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo; RENTERIA, Pablo; TEPEDINO, Gustavo (org.). Direito reais. Rio de Janeiro: Forense, 2020, edição kindle, página 536). E ainda: "a exclusão da responsabilidade do fiduciário, portanto, fundamenta-se em que este não tira proveito do imóvel, na medida em que a lei não lhe defere a posse, pois a proriedade que lhe é atribuída é de natureza fiduciária e tem apenas função de garantia"(CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária: negócio fiduciário. 6 ed. Rio de Janeiro, Forense, 2019, edição kindle, página 283).(...) Pois bem. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. Desse modo, resta patente a ilegitimidade passiva da CEF, pelo que é de se manter a sentença. Nesse sentido a pacífica jurisprudência: DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE ARREDAMENTO FIRMADO COM A CEF. NÃO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS PELO POSSUIDOR DA UNIDADE ARRENDADA. É SUA RESPONSABILIDADE PAGAR AS REFERIDAS TAXAS. ILEGITIMIDADE DA CEF RECONHECIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. O promissário comprador imitira-se na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, de forma que é caso de exclusão da legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse dor exercida pelo promissário comprador. No caso dos autos deve ser reconhecida a ilegitimidade da CEF.Sentença mantida.Recurso da parte autora desprovido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - XXXXX-65.2020.4.03.6304, Rel. Juiz Federal GISELLE DE AMARO E FRANCA, julgado em 20/07/2022, DJEN DATA: 28/07/2022) (grifei) APELAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A alegação de existência de acordo com a CEF assumindo dívida novada do ex-mutuário não se sustenta. Depreende-se da troca de e-mails apresentados pelo apelante que não houve concretização do acordo nesse sentido, uma vez que as tratativas entre as partes foram rompidas ainda na fase de negociação preliminar. E, segundo precedentes do STJ, as chamadas negociações preliminares não obrigam a contratar. 2. É fato incontroverso que o imóvel objeto da presente ação de cobrança de taxas condominiais foi alienado pela CEF a Carlos Henrique Borges da Silva em 25.07.2019, antes mesmo do ajuizamento da presente ação. 3. As taxas condominiais possuem a natureza propter rem, de modo que o proprietário/adquirente do bem é quem responde por estas dívidas, e esta responsabilidade alcança, inclusive, as parcelas anteriores à aquisição. Precedentes. 4. Nesse passo, as taxas condominiais são de responsabilidade do proprietário/adquirente do bem, Carlos Henrique Borges da Silva, merecendo ser mantida a sentença a quo que decretou a extinção do processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI do CPC, reconhecendo a ilegitimidade passiva ad causam da CEF. 5. Apelação desprovida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - XXXXX-22.2021.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 20/06/2022, DJEN DATA: 23/06/2022) (grifei) CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. UNIDADE HABITUACIONAL DO PAR/PMCMV. IMÓVEL ARRENDADO E NA POSSE DO ARRENDATÁRIO. AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO NAS MÃOS DA CEF. LIQUIDAÇÃO DO CONTATO JÁ OCORRIDA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CEF PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR DIRETO. 1. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é propter rem e recai sobre o proprietário do imóvel ou seu possuidor direto, este último no caso de alienação fiduciária e também de arrendamento habitacional (ApCiv XXXXX-86.2008.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:24/05/2018.). 2. No caso dos autos, o imóvel em questão não só foi objeto de arrendamento e teve sua posse transferida para o arrendatário, mas também já houve a completa liquidação do contrato de arrendamento, pelo que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o possuidor direto, já que a propriedade apenas não se transferiu formalmente por ausência de transcrição, que deveria ter sido providenciada. 3. Recurso provido. (TRF 3ª Região, 14ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - XXXXX-13.2016.4.03.6309, Rel. Juiz Federal TAIS VARGAS FERRACINI DE CAMPOS GURGEL, julgado em 23/05/2022, DJEN DATA: 26/05/2022) (grifei) Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso da parte autora. Condeno a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do disposto no art. 85, § 8 do Código de Processo Civil. Sendo beneficiária de assistência judiciária gratuita, o pagamento dos valores mencionados ficará suspenso nos termos do parágrafo 3º, do artigo 98, do Código de Processo Civil. É o voto. PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO TURMAS RECURSAIS DOS JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS DE SÃO PAULO RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº XXXXX-68.2020.4.03.6336 RELATOR: 3º Juiz Federal da 1ª TR SP RECORRENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELA VISTA Advogado do (a) RECORRENTE: GUILHERME REGIS MACEDO - RJ230879-A RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CLAUDIO FRANCISCO DIAS PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: EMENTA Dispensada a ementa nos termos da Lei. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Primeira Turma Recursal de São Paulo, por unanimidade, negar provimento ao recurso da parte autora, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.