Petição Inicial de Ação de Resilição Contratual e Devolução de Quantias Pagas

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DA __ª VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE xxxxx/xx

XXXXXX XXXXXX, brasileiro, solteiro, administrador, portador do CPF nº.: xxx.xxx.xxx-xx, RG nº.: xxx.xxx/XX, titular do e-mail xxxxx@xxxx.com, telefone (xx) 99999-9999, residente e domiciliado na Rua Xxxxx, 999, bairro Xxxxx, CEP nº.: 99.999-999, Xxxxx/XX, vem, perante Vossa Excelência apresentar AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS em face de XXXX EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 99.999.999-9991-99, com sede na Av. Xxx, nº 999, Bairro Xxx, CEP. nº.: 99.999.999, Xxxx/XX, representada por XXXXX XXXXX, brasileiro, divorciado, empresário, com CPF nº.: 999.999.999-99 e registro geral – RG nº.: XXXXX-XXX/XX, residente e domiciliado na Rodovia XXXXX, nº 999, Bairro XXXX, município de Xxxxx/XX, CEP nº.: 99.999-999, conforme fundamentos a seguir elencados:

I – PRELIMINARMENTE

O requerente, com fundamentos no artigo 98 do Novo Código de Processo Civil, requer a concessão ao benefício da Gratuidade da Justiça, visto que se encontra em estado de insuficiência de recursos para pagar às custas, às despesas processuais e os honorários advocatícios.

II - DOS FATOS

O requerente firmou na data de 02, de dezembro de 2015, no escritório comercial da requerida, localizando-se na Av. XXX, nº.: 999, bairro XXXX, Xxxx/XX, ambos firmaram o Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Unidade em Regime de Multipropriedade e Outras Avenças, com objetivo de adquirir 1 (uma) fração ideal/cota em unidade habitacional (apartamento) Unidade nº.: 101, Torre BL01, cota nº.: 01, do empreendimento XXX EMPREENDIMENTOS SSE LTDA, com localização originária descritas nos requisitos da petição. Além disso, sob o valor total da venda R$ 15.000,00 (quinze mil reais) com saldo de R$ 12.440,00 (doze mil e quatrocentos e quarenta reais).

A forma de pagamento acordada entre as partes cumpria em:

1 – SINAL DE NEGÓCIO/ARRAS de R$ 1.900,00 (hum mil e novecentos reais) iniciado com uma entrada de R$ 1.000,00 (um mil reais) como título de sinal/arras e princípio de pagamento após a assinatura do instrumento particular de contrato.

2 – 60 DIAS: Além disso, 02 (duas) parcelas de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais) com vencimentos em 05 de janeiro de 2016 e 05 de fevereiro de 2016. E 01 (uma) parcela de R$ 1.700,00 (hum mil e setecentos reais) com vencimento em 05 de março de 2016.

PARCELA MENSAL: 60 (sessenta parcelas) e consecutivas cada uma delas no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) como primeiro vencimento em 05 de abril de 2016 e as demais em igual dia dos meses subsequentes, sendo corrigidas pelo INCC-DI (Índice Nacional do Custo da Construção – Disponibilidade Interna); e IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) acrescido de juros de 1% ao mês, após a emissão do Habite-se.

PARCELA ÚNICA: 1 (uma) parcela única, no valor de R$ 600,00 (seis centos reais), vencida e paga 05/01/2016, sendo corrigida pelo sendo corrigidas pelo INCC-DI (Índice Nacional do Custo da Construção – Disponibilidade Interna); e IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) acrescido de juros de 1% ao mês, após a emissão do Habite-se.

PARCELA ÚNICA: 1 (uma) parcela única, no valor de R$ 600,00 (seis centos reais), vencida e paga 05/01/2016, sendo corrigida pelo sendo corrigidas pelo INCC-DI (Índice Nacional do Custo da Construção – Disponibilidade Interna); e IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) acrescido de juros de 1% ao mês, após a emissão do Habite-se.

Além dos pagamentos acima, o requerente foi obrigado a pagar as taxas condominiais, mesmo sem a posse do imóvel, desde a emissão do “Habite-se”.

Porém, em razão de fatos supervenientes à vontade da parte, o requerente foi demitido de seu emprego, como consequência não pôde mais pagar o valor ajustado, culminando pelo não prosseguimento do negócio.

Não obstante, o requerente informou o motivo pela não continuação do contrato, postulando à devolução dos valores pagos, já incluso a retenção como ressarcimento a eventual prejuízo decorrido dessa relação jurídica contratual, conforme provado o pedido de distrato em anexo.

Indubitavelmente, a requerida nada ofereceu ao requerente em relação à devolução de valores adimplidos pelo requerente durante o contrato.

Opostamente, a requerida passou a exigir para efetivação do distrato a atitude absurda e cobrança abusiva de diversas penalidades que consumiriam praticamente todo o valor pago pelo requerente e não ressarcindo o reclamante dos valores de entrada de R$ 1.000,00 (hum mil reais) e 02 (duas) parcelas de R$ 600,00 (seiscentos reais), totalizando R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais).

Tal disposição contratual consta da cláusula 100º, alínea a, b e c do instrumento de contrato de promessa de compra e venda, in verbis:

Cláusula 100º - Na hipótese de rescisão contratual por inadimplência ou culpa promitente COMPRADOR, o PROMITENTE COMPRADOR poderá resgatar os valores que efetivamente pagou, deduzida:

a) A importância equivalente a 10% (dez por cento) do valor do preço de aquisição deste Contrato atualizado, a título de prefixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas;

b) O valor pago a título de sinal de negócio já adimplido conforme a Proposta de Compra e Venda, na forma prevista do artigo 418 do Código Civil, bem como 25% (vinte cinco por cento) do valor das parcelas já pagas, a fim de cobrir custos de comercialização, publicidade, lançamento, tributos, comissões de vendedores, despesas administrativas e financeiras, tais como a formalização de instrumentos contratuais e demais custos assumidos pela PROMITENTE VENDEDORA; e

c) Na hipótese do Habite-se do Empreendimento já ter sido emitido, possibilitando o uso da Cota correspondente à Unidade, será também deduzida a quantia equivalente a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês ou fração de mês, do preço atualizado da Cota, a título de remuneração pela fruição e uso da cota.

Tal situação não pode ser aceita, eis que abusiva em todos os aspectos. Saliente-se que o requerente não chegou a usufruir do imóvel em nenhum momento. Assim, não restou alternativa ao requerente, senão a buscar a via judicial, a fim de se verem restituídos pelos valores pagos à requerida, que se recusa a tanto.

Em suma, consta-se no documento de distrato que o requerente perdeu os valores pagos como justificativa à título de sinal/arras, não sendo Vossa Excelência pago os valores para a reclamante, ensejando como prática abusiva do Código de Defesa do Consumidor – Lei 8078/90. Como provado no distrato em anexo, citado:

O DISTRATANTE compreende que o valor pago de R$ 2.200,00 (DOIS MIL E DUZENTOS REAIS) ficará retido a título do sinal de negócio pago pelo imóvel acima citado, conforme previsto no contrato de compra e venda do XXX EMPREENDIMENTOS SSE LTDA, em conformidade com código civil. DISTRATANTE E DISTRATADO dão, após assinatura do termo de distrato, geral plena e irrevogável quitação referente ao contrato supracitado.

(grifo nosso)

Vossa Excelência, o distrato de requerida fornece prática abusiva em reconhecimento aos direitos do requerente que é a devida devolução do que foi pago como entrada e parcelas, já sendo deduzidas da Cláusula 100º do Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Unidade em Regime de Multipropriedade e Outras Avenças Salinas Exclusive Resort.

III - DO DIREITO

A) DA RELAÇÃO CONSUMERISTA E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

Em questão anterior ao mérito, faz-se mister esclarecer que, ao analisar a situação fática, chega-se à conclusão que a presente demanda deriva da relação de consumo, disposto no artigo 2º do Código de Defesa Consumidor com respaldo no artigo 5º, inciso XXXII e artigo 170, inciso V da Constituição Federal, evidencia-se a utilização do produto e serviço entre o consumidor e o fornecedor de prestação de serviços.

Expondo o artigo 4º e seu inciso I em que reconhece a vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo do Código de Defesa do Consumidor como também o artigo 6º, inciso VI – a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.

Além disso, o respeitoso artigo 6º, inciso VIII, do Código de Processo Civil:

“VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;”

As características de fornecedor e consumidor descreve o artigo específico citado acima dessa relação relatada nos fatos, os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, requeremos Vossa Excelência, o reconhecimento da relação de consumo e a inversão de ônus de prova, dada pela hipossuficiência técnica e financeira e vulnerabilidade do consumidor em face da ré.

B) DA RESILIÇÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE E OUTRAS AVENÇAS

O jurista Nelson Rosenvald leciona que “a resolução é a consequência de fato superveniente à celebração do contrato, com efeito extintivo sobre a relação bilateral. O seu fundamento é a necessidade de manutenção de equilíbrio das partes no contexto contratual. Sendo rompido o justo equilíbrio pelo inadimplemento absoluto, caberá ao credor adimplente requerer judicialmente o desfazimento da obrigação.”.

O artigo 6º, inciso V do Código de Defesa do Consumidor, cita:

“ Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

[...]

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;”

Além disso, o artigo 39, inciso V, da lei nº.: 8.078/90, cita as práticas abusivas ao consumidor:

SEÇÃO IV

Das Práticas Abusivas

“ Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11.6.1994)

[...]

V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;”

Em suma, no artigo 51, incisos IV, XI, XII, XIII, XV, XVI e parágrafo 1º com seus incisos I, II e III do Código do Consumidor, cita as cláusulas abusivas contra o consumidor, com excesso de cobrança e direitos exclusos:

SEÇÃO II

Das Cláusulas Abusivas

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

[...]

XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;

XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;

XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;

XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Igualmente, o artigo 413, 421 e 422 do Código Civil, nos preveem respectivamente a cláusula penal, liberdade de contratar nos limites do contrato, probidade e boa-fé das partes:

Da Cláusula Penal

[...]

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida quitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Dos Contratos em Geral

Preliminares

Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Pelos artigos citados Vossa Excelência, requeiramos revisão das cláusulas contratuais em que mostra excesso desproporcional e tornem o PACTUM extremamente onerosa por fato superveniente.

O requerente pretende a rescisão do contrato firmado com a requerida pelos fatos descritos anteriormente com retenção de no máximo 10% do valor pago. Bem como a requerida ofende a legislação em cláusula abusiva condicionando desvantagem excessiva à requerida.

Em referência à cláusula penal do artigo 413 do Código Civil retifica-se repor as perdas e danos que a requerente vier a perder após o rompimento do instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda, especificamente dos gastos de entrada e parcelas pagas citadas acima até a data da resilição do contrato de promessa, pois apresentou-se a planta futura do apartamento para a requerida sem a posse da unidade do bloco.

Com a declaração de resilição do instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda sub-judice e com a redução da cláusula penal do montante de 10% (dez por cento) do valor pago em entrada com as parcelas, requeiramos à exigência à devolução do que foi pago com correção monetária, em parcela única, conforme Súmula 543, Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO DO CONSUMIDOR

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Do mesmo modo, a Súmula 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO GAPRI – Grupo de Apoio ao Direito Privado 1 Súmulas do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo aplicadas ao Direito Privado Súmulas 1 a 25 (DJE 06/12/2010, p. 1 e 2).

[...]

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Além disso, o artigo 543-C do Código de Processo Civil, em que determina a restituição dos valores devidos após término da obra ou de forma parcelada, de imediata restituição, in verbis:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-CDO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido. (Superior Tribunal de Justiça, REsp XXXXX/SC, Segunda Seção, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Desse modo, considerando a resilição do Instrumento de Contrato de Promessa operada, que aqui se requer por cautela o seu reconhecimento ou declaração, deve a Requerida ser compelida a restituir ao Requerente os valores pagos, retendo-se, se o caso, o percentual de 10% (dez por cento) de tais valores.

Salienta-se que os valores a ser restituídos deverão ser devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.

Nesse sentido, in verbis:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO COM ENCOL S/A E TRANSFERIDO À AGRAVANTE. RESPONSABILIDADE DA AGRAVANTE NA DEVOLUÇÃO DOS VALORES REFERENTES À FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1.

As instâncias ordinárias reconhecem a responsabilidade da recorrente na devolução integral à recorrida dos valores pagos à construtora em razão do contrato celebrado entre as empresas parceiras no empreendimento imobiliário, em que a recorrente assumiu a obrigação de respeitar os adquirentes das unidades.

2. “A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial” (Súmula 7/STJ).

3. “A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial” (Súmula 5/STJ).

4. Esta Corte tem entendimento de que, “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso” (REsp XXXXX/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 4/4/2013, DJe 17/4/2013).

5. “Não há violação à coisa julgada e à norma do art. 406 do Novo Código Civil, quando o título judicial exequendo, exarado em momento anterior ao CC/2002, fixa os juros de mora em 0,5% ao mês e, na execução do julgado, determina-se a incidência de juros previstos nos termos da lei nova” (REsp XXXXX/PR, CORTE ESPECIAL, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. P/ Acórdão Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe de 2/9/2010).

6. Agravo regimental a que se nega provimento (AgRg no AgRg no REsp XXXXX/RJ, Quarta Turma, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 18/08/2015, DJe 26/08/2015). (grifamos)

C) DA TUTELA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA

O art. 300 do Código de Processo Civil determina a antecipação dos efeitos da tutela do pedido inicial, in verbis:

DA TUTELA DE URGÊNCIA

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Nos autos, do direito comprovado documentalmente e com base na legislação em vigor, demonstrando está o direito do Requerente de rescindir o contrato formalizado com a Requerida, ora sub-judice, como também à restituição do valor pago em entrada e parcelas, devidamente corrigido, na proporção ora pretendida, ou seja, 90% (noventa por cento).

Previamente verifica-se o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, em que permanecendo a obrigação de pagamento, o requerente estará sujeito ao efeito da mora, podendo ter seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito e sofrer execução e expropriação indevida de seus bens.

Sem fazer um pré-julgamento, mas embasar nas provas inequívocas dos autos, poderá não ter efeito prático da tutela jurisdicional ora pleiteada, pois o requerente provavelmente sofrerá mais prejuízos financeiros e/ou morais, tornando irreversível a situação. Requeiramos a tutela jurisdicional de maneira imediata e não após anos de batalha judicial, comum desta natureza.

Assim, o requerente requer, liminarmente:

i) a declaração de rescisão do contrato;

ii) Seja a Ré compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do Autor, bem como que impossibilite a Requerida de efetuar quaisquer restrições em nome do Requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de fixação de astreintes, em valor suficiente a desestimular a Requerida de eventual intento de resistir ou não cumprir a ordem, sugerindo-se a quantia diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais).

D) DA NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS

A promitente vendedora utilizou de critérios independentes para estipular todas as cláusulas do contrato, configurando contrato de adesão. Contudo, negou à parte requerente, em suas cláusulas, a possibilidade de requerer a rescisão do presente contrato, faculdade dada apenas à própria parte alienante, como se pode observar da leitura da cláusula 100º, A, B e C, adiante:

Cláusula 100º - Na hipótese de rescisão contratual por inadimplência ou culpa promitente COMPRADOR, o PROMITENTE COMPRADOR poderá resgatar os valores que efetivamente pagou, deduzida:

a) A importância equivalente a 10% (dez por cento) do valor do preço de aquisição deste Contrato atualizado, a título de prefixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas;

b) O valor pago a título de sinal de negócio já adimplido conforme a Proposta de Compra e Venda, na forma prevista do artigo 418 do Código Civil, bem como 25% (vinte cinco por cento) do valor das parcelas já pagas, a fim de cobrir custos de comercialização, publicidade, lançamento, tributos, comissões de vendedores, despesas administrativas e financeiras, tais como a formalização de instrumentos contratuais e demais custos assumidos pela PROMITENTE VENDEDORA; e

c) Na hipótese do Habite-se do Empreendimento já ter sido emitido, possibilitando o uso da Cota correspondente à Unidade, será também deduzida a quantia equivalente a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês ou fração de mês, do preço atualizado da Cota, a título de remuneração pela fruição e uso da cota.

O Código de Defesa do Consumidor, acerca das cláusulas consideradas abusivas, assevera em seu artigo 51, dentre outras, que são nulas as cláusulas contratuais que estejam em desacordo com o Código, n. XV, como também desrespeita os Incisos IV, IX, XI, XII, XIII, XV, adiante:

SEÇÃO II

Das Cláusulas Abusivas

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

[...]

IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;

[...]

XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;

XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;

XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;

[...]

XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

(GRIFOS NOSSOS)

A ação praticada pela requerida em reter mais de 25%, constados na cláusula 100º, a e b do valor do preço de aquisição junto com as parcelas pagas, demonstra nítido enriquecimento ilícito no Contrato de Promessa:

Cláusula 100º - Na hipótese de rescisão contratual por inadimplência ou culpa promitente COMPRADOR, o PROMITENTE COMPRADOR poderá resgatar os valores que efetivamente pagou, deduzida:

a) A importância equivalente a 10% (dez por cento) do valor do preço de aquisição deste Contrato atualizado, a título de prefixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas;

b) O valor pago a título de sinal de negócio já adimplido conforme a Proposta de Compra e Venda, na forma prevista do artigo 418 do Código Civil, bem como 25% (vinte cinco por cento) do valor das parcelas já pagas, a fim de cobrir custos de comercialização, publicidade, lançamento, tributos, comissões de vendedores, despesas administrativas e financeiras, tais como a formalização de instrumentos contratuais e demais custos assumidos pela PROMITENTE VENDEDORA;

Vislumbrado pelo Código Civil Brasileiro, oportunidade em que a requerente tem o direito de exigir reparação pelos possíveis danos causados, conforme previsto no artigo 884 do referido Código:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.

IV – DO PEDIDO

Ante ao exposto, requer se digne Vossa Excelência em:

a) Receber a inicial com qualificação apresentada (cf. artigo 319, inciso II, e parágrafo 2º e 3º do CPC/15l);

b) Deferir a gratuidade da justiça, integral para todos os atos processuais (cf. artigo 98 caput e parágrafo 1º e 5º do CPC/15);

c) Requer a antecipação da tutela, inaudita altera parte, para o fim que seja declarado a rescisão do contrato e seja a requerida compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do requerente, bem como que impossibilite a Requerida de efetuar quaisquer restrições em nome do Requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de fixação de astreintes, em valor suficiente a desestimular a Requerida de eventual intento de resistir ou não cumprir a ordem, sugerindo-se a quantia diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais);

d) A designação de audiência de conciliação ou mediação, caso entenda-se pertinente;

e) Que a restituição do valor pago, já descontado o percentual de retenção estabelecido, seja feito em única parcela, com acréscimos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação;

f) Com a procedência da ação, requer a confirmação da decisão antecipatória de tutela que eventualmente tenha sido deferida;

g) Seja deferido o pedido de resolução contratual pleiteado pela requerente, resolvendo o “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Unidade em Regime de Multipropriedade e outras Avenças XXX EMPREENDIMENTO SSE LTDA”, voltando a coisa ao “status quo ante”, consequentemente extinguindo-se a obrigação contratual existente entre as partes;

h) Que sejam retidos 10% (dez por cento) sobre o valor a ser ressarcido ao requerido, a título de compensação por despesas administrativas, conforme disposição do artigo 475 do Código Civil e entendimentos jurisprudenciais;

i) Ordenar a citação do réu para apresentação de contestação no prazo de 15 dias contados da audiência de conciliação/mediação ou protocolo do pedido de cancelamento pelo (a) promovido (a) (cf. artigo 335, incisos I e II do CPC/15);

j) A aplicação do artigo 6º, inciso VIII do Código de Defesa do Consumidor com a determinação da inversão do ônus da prova;

k) Requer, pela inversão do ônus da prova, com base no artigo 6º, V do Código de Defesa do Consumidor diante da vulnerabilidade técnica, fática e econômica do consumidor;

l) Julgar pela total procedência da demanda, a fim que sejam declaradas nulas de pleno direito, a cláusula abusiva de nº 5, incisos I, II, III, IV, V e parágrafo único e consequente rescisão contratual e, por conseguinte:

1 – Ordenar a imediata restituição de todas as parcelas pagas pela requerente, no curso do contrato, com juros e correção monetária até a data da resolução do contrato, respeitada a retenção da requerida e decorrência de eventuais despesas, a serem provadas, no limite máximo de 10%.

ANTE O EXPOSTO, requer a Vossa Excelência:

A) A procedência total da ação, sendo ao final:

1 – Reconhecida a resilição do Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Unidade em Regime de Multipropriedade e outras Avenças Salinas Exclusive Resort;

2 – Fixada a condenação da requerida nas verbas de sucumbência, como honorários advocatícios que se espera sejam arbitrados em 20% do valor da condenação, sendo também determinada a condenação na incidência de correção monetária pelo IGP-M e juros legais de 1%, bem como condenação em despesas processuais, como custas e emolumentos incidentes sobre a condenação.

V – DAS PROVAS

Protesta provar o alegado por todo o meio de prova em direito admissível, especialmente por meio dos documentos em anexo, o depoimento pessoal do representante legal da requerida, sob pena de confesso, e juntada de outros documentos, perícia contábil.

Dá à causa o valor de R$ 2.200,00 (dois mil duzentos reais).

Termos em que, pede e espera deferimento.

Municipio, 12 de março de 2016.

ADVOGADO

OAB xxx/XX