Adjudicação compulsória na perspectiva do Registro de Imóveis brasileiro

INTRODUÇÃO

O presente artigo fará uma incursão no conceito de adjudicação compulsória, abordando sua origem. Especificamente, trataremos da cláusula de arrependimento e sua gênese, destacando sua importância na evolução da adjudicação compulsória, os requisitos para a propositura da ação, possíveis ônus inscritos na matrícula imobiliária, requisitos registrais, documentos necessários para o registro, as limitações da qualificação do registrador, o prazo e os emolumentos do registro, jurisprudência e considerações finais.

Sabe-se que, em muitas situações da dinâmica vida do direito, a negociação da compra e venda de imóveis ocorre por meio de um contrato particular de compromisso de compra e venda entre as partes contratantes. Nesse contrato, estabelece-se o pagamento do imóvel em parcelas, tendo em vista que a maioria das pessoas não possui recursos financeiros suficientes para pagar o preço à vista.

Diante disso, após o pagamento do preço, os promitentes vendedor e comprador dirigem-se ao Tabelionato de Notas para requerer a lavratura da escritura pública de compra e venda. Em seguida, levam-na ao Registro Imobiliário correspondente.

Salvo melhor juízo, esse não é o procedimento mais seguro, benéfico e vantajoso para os negociantes, pois existem formas mais seguras de realizar a transação de compra e venda de imóveis. Uma delas é a escritura pública de compra e venda com condição de pagamento, na qual o preço pode ser recebido a título pro soluto ou pro solvendo. Se essa escritura for registrada, ocorrerá a transferência plena da propriedade do imóvel ao adquirente. Esse tema será abordado oportunamente, conforme o art. 551 da CNNR/CGJ/RS – Provimento 001/2020:

O pagamento parcelado do preço da compra e venda, assim como os pagamentos feitos com notas promissórias, cheques, obrigações de efetuar depósito ou transferência bancária ou outros títulos, deverá ser consignado no registro, por se tratar de uma condição resolutiva tácita, salvo se no próprio título houver menção expressa de que é recebido a título pro soluto. Nesse caso, o preço estará quitado para os efeitos do artigo 475 do Código Civil.

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CONCEITO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

A forma mais comum que origina a ação de adjudicação compulsória é pautada em um preexistente contrato preliminar de compromisso de compra e venda. Alguns entendem que o compromisso não é um contrato preliminar, mas sim um contrato definitivo. O compromisso de compra e venda não é um pré-contrato, mas sim um contrato definitivo que contém a promessa de um contrato futuro. Portanto, não transmite o domínio, mas promete transmitir (Santos, Maria Elisa Comassetto. Fundamentos teóricos e práticos das funções notariais e registrais imobiliárias – Porto Alegre: Norton Editor, 2004, pág. 239).

Há outros que entendem de forma diferente. Como se vê, trata-se de um contrato preliminar ou pactum de contrahendo, pois tem por objeto a celebração de um contrato definitivo, qual seja, a compra e venda de um imóvel (Begalli, Paulo Antonio. Direito Contratual no Novo Código Civil – São Paulo: LED Editora de Direito LTDA, 2003, pág. 297).

Entretanto, essas são controvérsias que abordaremos em outra ocasião. Este contrato de promessa de compra e venda preexistente, no qual o promitente comprador que tenha quitado o preço do negócio jurídico poderá exigir do promitente vendedor ou de quem de direito (eventuais sucessores ou cessionários) que lhe seja outorgada a escritura pública de compra e venda (título definitivo).

Em caso de recusa na outorga, surge o direito de requerer ao poder judiciário a adjudicação do imóvel, com base nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, em conjunto com o artigo 501 do Código de Processo Civil. Assim, a propriedade do imóvel será transferida forçadamente ao credor (antigo compromissário comprador).

Nesse sentido, a doutrina nos traz o fundamento da origem da adjudicação compulsória: em uma ação de obrigação de fazer, na qual o compromissário comprador ou cessionário do compromisso, cumprindo suas obrigações contratuais, não recebe o título definitivo que lhe dá direito à transmissão da propriedade imóvel em seu favor.

Com isso, ingressa com uma ação, fundamentada no art. 501 do CPC, de forma que, caso a obrigação não seja cumprida pelo proprietário, a sentença judicial terá os efeitos de uma declaração de vontade não efetivada, substituindo a vontade do proprietário.

Será então expedida uma Carta de Adjudicação Compulsória, suprindo a ausência da escritura pública definitiva. Por não ter natureza de alienação forçada ou expropriação, geralmente seguirá as regras de qualificação de uma escritura pública (ALMADA, Ana Paula P. Lopes; et al. Registros Públicos na Prática. 1ª edição. São Paulo: Editora Método, 2021, p. 440).

Outra forma que motiva a ação de adjudicação compulsória ocorre quando o arrendatário não é notificado da venda do imóvel. Nesse caso, ele poderá, depositando o preço consignado na escritura pública de compra e venda, no prazo de 6 meses a contar do registro do título na matrícula, requerer a adjudicação compulsória do imóvel para sua titularidade, conforme o artigo 92 da Lei 4.504/64 ( Estatuto da Terra):

A posse ou uso temporário da terra será exercido em virtude de contrato expresso ou tácito estabelecido entre o proprietário e aqueles que realizam atividades agrícolas ou pecuárias, por meio de arrendamento rural, parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa, nos termos desta Lei.

(...)§ 4ºº O arrendatário, a quem não for notificada a venda, poderá, mediante depósito do preço, adquirir o imóvel arrendado para si, desde que faça a solicitação dentro do prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.

O mesmo direito é oferecido para os condôminos do imóvel, nos termos do artigo 504 4 do Código Civil l:

Não pode um condômino em coisa indivisível vender sua parte a estranhos, se outro coproprietário manifestar interesse em adquiri-la pelo mesmo valor. O condômino, a quem não for comunicada a venda, poderá, mediante depósito do preço, adquirir para si a parte vendida a terceiros, desde que faça a solicitação dentro do prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Desta forma, a outorga da escritura representa, primariamente, uma obrigação de fazer do vendedor. Diante do pagamento integral do preço pelo comprador, também deve ser considerado um direito desse mesmo vendedor de se liberar da obrigação e, consequentemente, das diversas obrigações de natureza propter rem que terá que suportar enquanto o imóvel estiver sob seu domínio (Referência: MORAES, Eduardo R. Vasconcelos; CORDEIRO, Fernando Flamini. Adjudicação compulsória inversa? Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/316878/adjudicacao-compulsoria-inversa. Acesso em: 25 nov. 2021).

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ORIGEM HISTÓRICA DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

O surgimento da adjudicação compulsória teve início com o Decreto-lei 58/1937, o qual enfatiza de forma louvável o que hoje entendemos como função social do contrato. Para comprovar tal afirmação, basta examinar os considerandos do referido decreto, que fundamentaram a crescente negociação de imóveis visando garantir a segurança dos compradores na época em que foi promulgado. Posteriormente, foi ratificada no artigo 346 do CPC de 1939, de maneira semelhante ao que temos atualmente no CPC/15.

A função social do contrato está prevista no artigo 421 do Código Civil de 2002, sendo considerada uma norma de ordem pública, o que impede que as partes a afastem. Seu objetivo é garantir o equilíbrio do contrato, de forma que, caso seja quebrado, exige a intervenção do poder judiciário.

Portanto, pode-se dizer que o direito de adjudicação compulsória surge a partir do desequilíbrio da função social do contrato.

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DA CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO

É sempre bom recordar que um fato autorizador da ação de execução do contrato preliminar, baseada no artigo 501 do CPC/15, é a não existência da cláusula de arrependimento. A referida cláusula é:

(...) fator impeditivo à execução da sentença prevista no artigo 501 1 do CPC/15 5. Trata-se de um direito potestativo de retratação concedido aos contratantes, conferindo-lhes o poder de rescindir unilateralmente o contrato preliminar a qualquer momento, por meio de denúncia notificada à outra parte (art. 473, CC). O Poder Judiciário não pode suprir a vontade da parte sempre que existir uma cláusula expressa de proibição da tutela específica da obrigação, ou quando essa impossibilidade for implícita, como no caso da existência de uma cláusula de arrependimento (art. 463, CC). Referência: FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 14ª edição. Salvador: Editora JusPodivm, 2018, p. 1017.

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ORIGEM HISTÓRICA DA CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO E DE SUA“VEDAÇÃO”

A cláusula de arrependimento foi objeto de debates em tempos passados, uma vez que era utilizada pelos promitentes vendedores de forma desleal, aproveitando-se da especulação da valorização dos imóveis. Na prática, o que ocorria era o promitente vendedor aguardar um certo tempo após a formalização do contrato, receber algumas parcelas do preço, esperar a valorização do imóvel e então exercer a cláusula de arrependimento, indenizando o promitente comprador pelo valor estipulado no contrato e recuperando a plena propriedade do imóvel.

Essa cláusula foi eliminada dos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis urbanos e rurais, conforme a Súmula 166 do STF, que estabelece que "é inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-Lei nº 58, de 10.12.1937", em conjunto com o artigo 25 da Lei 6.766/1979.

Portanto, a cláusula de arrependimento agora só é válida para imóveis não loteados. Mesmo presente no contrato de compromisso de compra e venda desses imóveis e registrado na matrícula, essa cláusula não confere direito real de aquisição, nos termos do artigo 1.417 do Código Civil.

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REQUISITOS PARA O PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA SERDEFERIDO PERANTE O JUÍZO

Sintetizando, para que a ação de adjudicação compulsória seja vitoriosa, basta que o credor demonstre:

(a) Que o contrato preliminar tenha sido subscrito atendendo aos requisitos essenciais do contrato definitivo, com exceção da forma, tal como exige o art. 462 2 do Código Civil l;

(b) que o contrato preliminar não possua cláusula de arrependimento, conforme já estudado, incompatível com a substituição da vontade do devedor renitente;

(c) que o promitente vendedor esteja em mora; e

(d) que o promitente comprador tenha adimplido as suas obrigações, sobremaneira a integralização do preço.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 14ª edição. Salvador: Editora JusPodivm, 2018, p. 1025.

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ÔNUS INSCRITO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA

Vale ressaltar que, caso o imóvel esteja indisponível antes da prenotação do título judicial de adjudicação compulsória, o registro estará impedido de ser realizado, a menos que haja uma decisão judicial em contrário, como será explicado no próximo parágrafo.

Um exemplo desse caso é a seguinte decisão do Colégio Superior da Magistratura de São Paulo/SP: CSMSP – Apelação Cível 1014772-77.2019.8.26.0068, DJ 19/08/2020. Nesse caso, o registrador suscitou uma dúvida ao juízo da comarca em relação ao registro de adjudicação compulsória em um imóvel com várias indisponibilidades. A dúvida foi julgada procedente. Posteriormente, o adquirente apelou da sentença para a CGJ-SP (CSM-SP), que decidiu negar provimento, alegando que, embora a alienação forçada (como a desapropriação por necessidade pública, por exemplo) possa ser registrada mesmo quando o imóvel está indisponível (pois é uma forma de aquisição originária da propriedade), a alienação voluntária (como nos casos de adjudicação compulsória, originada de um contrato de compromisso de compra e venda, ou seja, um ato voluntário) não pode ser registrada.

Essa questão nos remete à prioridade gerada pela ordem de protocolo quando há direitos divergentes em relação ao mesmo imóvel. Sobre isso, Serpa Lopes traz o seguinte ensinamento:

A posição dos direitos inscritos ou transcritos em relação a um imóvel, suscetíveis de entrarem em conflito entre si, fica necessariamente fixada pela ordem das prenotações, no protocolo, solução que se impõe, como bem refere René Morel, por se harmonizar com um bom sistema de publicidade imobiliária e que, além disso, aparece como uma consequência do princípio do nascimento do direito real a partir da data de sua inscrição."(Tratado dos registros públicos: em comentário ao Decreto n. 4.857, de 9 de novembro de 1939, com as alterações introduzidas pelo Decreto n. 5.318, de 29 de novembro de 1940 e legislação posterior em conexão com o direito privado brasileiro / Miguel Maria de Serpa Lopes. Imprensa: Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1960).

Para corroborar esse assunto, a CNNR/CGJ/RS – Provimento 001/2020 elucida a questão em seu artigo 538:

É requisito para o registro da carta de arrematação que esta contenha menção expressa sobre a manutenção ou o cancelamento de toda e qualquer restrição judicial, ônus ou gravames constantes da matrícula.

§ 1º – Constando na matrícula do imóvel arrematado indisponibilidade averbada, a carta deverá conter a indicação expressa do Juízo emissor sobre se a arrematação prevalecerá ou não sobre a indisponibilidade.

§ 2º – Caso a indicação tratada no parágrafo anterior seja positiva, será averbado o cancelamento da indisponibilidade e praticado o ato. Em caso negativo, ou não havendo a menção referida no caput pelo Juízo emissor da carta, o Registrador devolverá o título ao apresentante.

Considerando o teor do dispositivo, caso a restrição seja ignorada pelo juízo, o título judicial será objeto de nota devolutiva.

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REQUISITOS REGISTRAIS DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Inicialmente, o registrador deve se atentar aos princípios da disponibilidade e continuidade, conforme estabelecido no artigo 539 da CNNR/CGJ/RS – Provimento 001/2020:

Para o registro da arrematação ou adjudicação, quando o imóvel não estiver registrado em nome do executado, será exigida a apresentação do título anterior, observando os princípios da disponibilidade e continuidade, exceto quando houver uma determinação judicial em contrário.

Em relação ao princípio da continuidade, embora a Súmula 239 do STJ ("O direito real à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis") e o artigo 541 da CNNR/CGJ/RS – Provimento 001/2020 ("Não é necessário o registro prévio da promessa de compra e venda para o registro do título judicial decorrente de ação de adjudicação compulsória") não exijam o registro do compromisso de compra e venda para o registro da adjudicação compulsória (conclui-se, portanto, que o direito à adjudicação, que é obrigacional, não se confunde com o direito real que decorre do registro), é altamente recomendável que o compromisso seja sempre registrado na matrícula imobiliária. Com o registro efetivo, ele se torna um direito real (conforme o art. 1.225 do Código Civil:"São direitos reais: (...) VII: o direito do promitente comprador do imóvel"), e oponível a toda a sociedade, incluindo o próprio poder estatal (erga omnes), conferindo ao compromissário comprador os direitos de preferência e sequela, além de afastar terceiros de má-fé. Isso evita que o imóvel seja alienado a terceiros e proporciona maior segurança jurídica para que o juiz decida a causa, já que, sem o registro, o contrato fica apenas no campo obrigacional.

No entanto, se o compromisso não for registrado na matrícula e o imóvel for alienado para terceiros com registro efetuado, o comprador terá apenas o direito à indenização por perdas e danos, além de juros. Isso ocorre porque o imóvel estará na posse de terceiros, e apenas o que consta na matrícula imobiliária é considerado verdadeiro, conforme estabelecido no artigo 54 da Lei 13.097/2015. O compromisso pactuado terá apenas natureza obrigacional e pessoal, baseado no artigo 389 do Código Civil de 2002:

Artigo 54 da Lei 13.097/15: Os negócios jurídicos que tenham por objetivo constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos anteriores, desde que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

(...)

Parágrafo único: Não podem ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvadas as disposições dos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Artigo 389 do Código Civil. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros eatualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Uma pequena observação: atualmente, o § único do artigo 54 da Lei 13097/15 foi substituído pelo § 1º, com o texto similar:

Não podem ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvadas as disposições dos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. (Renumerado do parágrafo único com redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022).

É importante destacar que, para cumprir o princípio da continuidade, não devemos confundir a dispensa do registro do compromisso de compra e venda, conforme mencionado acima, com o registro do título de propriedade do promitente vendedor (réu na ação de adjudicação compulsória).

Em suma, o ordenamento jurídico dispensa o registro do compromisso de compra e venda, mas exqrietário vendedor esteja com seu título devidamente registrado (seja proprietário tabular) para que então seja feito o registro da adjudicação compulsória em favor do credor, com previsão normativa no artigo 539 da CNNR/CGJ/RS, ressalvadas as decisões judiciais que dispensem a aplicação do princípio da continuidade, que também encontra previsão normativa no artigo 416 da mesma CNNR:

Artigo 539 da CNNR/CGJ/RS – Provimento 001/2020: Para o registro da arrematação ou adjudicação, não estando o imóvel registrado em nome do executado, será exigida a apresentação do título anterior, observados os princípios da disponibilidade e da continuidade, ressalvado comando judicial expresso em contrário.

Artigo 416 da CNNR/CGJ/RS – Provimento 001/2020: Aplicam-se ao serviço, à função e à atividade registral imobiliária, além da impessoalidade, moralidade e eficiência, os seguintes princípios próprios:

(...)

VIII – continuidade – a impedir o lançamento de qualquer ato de registro sem a existência de registro anterior que lhe dê suporte formal e a obrigar as referências originárias derivadas e sucessivas, ressalvadas as decisões judiciais específicas que flexibilizam ou mitigam sua aplicação.

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DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA O REGISTRO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

O título judicial (conforme o artigo 221, IV da Lei 6015/73) deve ter a sentença transitada em julgado, nos termos do § 2º do artigo 15 do Decreto Lei 58/1937.

É importante lembrar que os títulos judiciais também devem"mencionar com precisão as características, as confrontações e as localizações dos imóveis, incluindo os nomes dos confrontantes. No caso de terrenos, também devem indicar se estão localizados no lado par ou ímpar do logradouro, em qual quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima". Essas informações devem constar na descrição completa do imóvel, que geralmente está na abertura da matrícula, conforme o artigo 225 da Lei 6.015/73.

Se os títulos judiciais apresentados mencionarem apenas o número da matrícula, mas estiverem acompanhados de documentos complementares que descrevam o imóvel conforme exigido pelo artigo 225 da mencionada Lei dos Registros Publicos, como o contrato de compromisso de compra e venda, a petição inicial e outros documentos judiciais pertinentes, a qualificação será considerada positiva.

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Da limitação na qualificação registral

Além disso, caso o Registrador constate que há controvérsia no mérito decidido pelo juízo, de acordo com Luiz Guilherme Loureiro, a qualificação desses títulos é mais restrita em comparação aos instrumentos particulares ou escrituras públicas:

Apenas os requisitos formais ou extrínsecos e os obstáculos provenientes do próprio Registro podem ser analisados pelo registrador. Não pode este profissional questionar a legalidade da sentença, uma vez que não detém função jurisdicional, não lhe cabendo verificar se a decisão é ou não tecnicamente correta e tampouco menosprezara coisa julgada. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos – Teoria e Prática. 4a edição. São Paulo: Editora Método,2013, p. 290.

Portanto, o Registrador deve se ater aos requisitos formais e registrais, como, por exemplo, os princípios registrais, a assinatura do servidor judiciário ou das partes, etc.

Neste sentido:

Note-se que a sentença de procedência da ação de outorga de escritura terá natureza executiva lato sensu, dispensando qualquer providência posterior, seja a citação do devedor, seja a expedição de alvará. Consistirá o provimento jurisdicional apenas em ato equivalente à escritura que seria outorgada pelo particular, portanto, passível de questionamento pelo oficial do registro, nas hipóteses de afronta à Lei nº 6.015/73, com suscitação de dúvida. O registro de sentença em processo de adjudicação compulsória pode ser denegado pelo oficial do Registro de Imóveis, da mesma forma que procederia ao exame de uma escritura pública de compra e venda. FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 14a edição. Salvador: Editora JusPodivm, 2018, p. 1023.

Desta forma, podemos inferir que a qualificação dos títulos judiciais pelo registrador deve ser realizada da seguinte maneira:

Competência absoluta da autoridade judiciária: cabe ao registrador verificar se o juiz que ordenou a elaboração do título judicial era o competente para julgar o processo respectivo; nexo entre o título e o processo judicial respectivo: é a relação entre o título formado e o julgamento que o propiciou; obstáculos registrais: consiste, em especial, na afronta aos princípios da legalidade, especialidade e continuidade; formalidades documentárias: é a regularidade do título formal, ou seja, a forma doinstrumento que consubstancia o ato judicial para que este produza os devidos efeitos; requisitos extrarregistrais: compreendem as exigências de ordem urbanísticas, tributária e condominial, que, embora não relacionadas ao conteúdo do título ou à legalidade registral, são exigências previstas em lei para propiciar a inscrição dos títulos. DIP, Ricardo; et. al. Direito registral e o Novo Código de Processo Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 8.

O grande problema ocorrerá quando, por exemplo, o registrador verificar que há uma cláusula de arrependimento vigente no contrato que não foi observada pelo juízo.

Prova da quitação ou reconhecimento da não incidência do ITBI (artigo 30, inciso XI, da Lei 8935/94 c/c art. 289 da Lei 6015/73):

Art. 30 da Lei 8935/94: São deveres dos notários e dos oficiais de registro:

(...)

XI - fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar.

Art. 289 da Lei 6015/73: No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dosimpostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.

Petição inicial, caso a qualificação das partes não esteja de acordo com o artigo 416, inciso X, da CNNR/CGJ/RS - Provimento 001/2020, acompanhada de eventual certidão de casamento:

Artigo 416, inciso X da CNNR/CGJ/RS - Provimento 001/2020: Aplicam-se ao serviço, à função e à atividade registral imobiliária, além da impessoalidade, moralidade eeficiência, os seguintes princípios próprios:

(...)

X – especialidade subjetiva – a exigir a perfeita identificação e qualificação das pessoas nomeadas nos títulos levados a registro, especialmente no momento da aquisição do direito real, entendido isso pela observância exclusiva dos requisitos do art. 176, § 1º, II, 4 e III, 2 e do art. 244 da Lei no 6.015/73, e ressalvadas as exceções legais (incisos I a III do § 2º do art. 10 e do inciso VI do art. 38 do Decreto no 9.310/18).

Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e CND do Imposto Territorial Rural ( ITR), caso o imóvel objeto da adjudicação seja rural:

Artigo 634 da CNNR/CGJ/RS – Provimento 001/2020: Sem a apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural não poderão os proprietários, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer vender ou homologar partilha amigável ou judicial que tenha por objeto imóveis rurais.

CND de tributos federais, tendo em vista que a formação do título é similar à escritura pública e, portanto, assim será procedida com sua qualificação, com fulcro no artigo 874 da já mencionada CNNR, ressalvados os casos de dispensa pelo magistrado:

Artigo 874 da CNNR/CGJ/RS – Provimento 001/2020: Nas escrituras relativas a imóveis consignar-se-á, ainda:

(...)

VI – A prova da regularidade fiscal para com a Fazenda Nacional, quando for o caso, conforme previsto na Lei no8. 212/91 e Portaria Conjunta no 1.751/14-RFB/PGFN.

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PRAZO PARA REGISTRO

O prazo para o registro da adjudicação compulsória segue a contagem normal de prazo material, ou seja, 30 dias contados da data do protocolo, conforme consta do artigo 188 da Lei 6.015/73"Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes.".

Outra pequena observação que fizemos aqui é que, atualmente, com a vigência da Lei 14.382/2022, os prazos para os registros foram alterados para contar apenas em dias úteis e dentro dos limites estabelecidos no mesmo artigo antes citado, ou seja, artigo 188 da Lei 6015.

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EMOLUMENTOS

Os emolumentos do registro serão calculados com base no valor de avaliação do imóvel pelo fisco municipal, conforme item 1 (Registro de Imóveis) da tabela de emolumentos vigente; assim como dos demais atos praticados, como eventuais averbações de retificação de dados pessoais, certidão atualizada da matrícula, digitalizações e conferência de documentos públicos.

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DA VISÃO JUDISPRUDENCIAL

Apelação Cível nº 50018061220218213001 – Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul – TJ/RS

O presente caso trata do entendimento pacífico do STJ de que não é possível ajuizamento de ação de adjudicação compulsória de parcela de imóvel cujo desmembramento não foi averbado na matrícula.

É a ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO E INDIVIDUALIZAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. Nos termos do art. 1.418 do Código Civil, o titular de direito real pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiro, a outorga de escritura definitiva e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. No entanto, no caso em questão, a adjudicação compulsória é inviável, uma vez que a área pretendida não está devidamente desmembrada e não há matrícula própria referente à área a ser adjudicada. Isso acarreta a impossibilidade jurídica do pedido. Jurisprudência da Corte e da Câmara corroboram essa decisão. Diante disso, a manutenção da sentença se impõe. Negaram provimento à apelação. Unânime. (Apelação Cível, Nº 50018061220218213001, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relatora: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 10-11-2021).

O fato gerador da lide consiste em Carlos G. P. C. e outros que pretendem aadjudicação compulsória relativa à fração de 3.671,35 m² dentro de área maior de 10.000,00 m², contra Ines C. S.

Em decisão de primeiro grau o juízo sentenciou nos autos de adjudicação compulsória contra Ines C. S., indeferindo a petição inicial, com fundamento na exigência de averbação do desmembramento da área objeto da ação.

Em segundo grau Carlos G. P. C. e outros apelaram da sentença aduzindo que os requisitos dos artigos 1417 e 1418 do CC foram cumpridos, não sendo razoável que a demanda seja extinta.

No relatório, o tribunal trouxe à baila o entendimento pacífico do STJ de que não é possível ajuizamento de ação de adjudicação compulsória de parcela de imóvel cujo desmembramento não foi averbado na matrícula ( REsp 1851104/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em12/05/2020, DJe 18/05/2020).

Os autores foram intimados para comprovar o preenchimento dos requisitos da ação. Pediram a suspensão do processo, alegando que seria efetuado o procedimento de REURB sobre a referida área, o que preencheria os requisitos da ação.

O tribunal entendeu que a decisão de primeiro grau restou acertada, tendo em vista que as exigências devem anteceder o ajuizamento da ação. O mesmo entendimento foi firmado pelo TJ/RS em outros precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSENCIA DE INDIVIDUALIZAÇAÕ DO IMÓVEL NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. EXTINÇÃO DA AÇÃO. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBÊNCIA. - Na hipótese, impositivo é o reconhecimento da carência da ação (com consequente extinção do feito), tendo em vista a impossibilidade jurídica do pedido de adjudicação compulsória, haja vista que o imóvel adjudicando não está devidamente desmembrado e individualizado perante o Ofício do Registro de Imóveis. - Diante do provimento do apelo, para julgar extinto o feito, inverte-se o ônus sucumbencial. APELO PROVIDO. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. (Apelação Cível, No 70072037393, Décima SétimaCâmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em:05-02-2021). (grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS DO ART. 1.417 E 1.418 DO CCB. AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL. NECESSIDADE. TERRENO LOCALIZADO DENTRO DO TODO MAIOR. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO RECONHECIDA. Em que pese tenha a autora logrado êxito em demonstrar que de fato detém o direito real sobre o imóvel descrito na inicial, adimpliu o preço, no caso, a pretensão está obstaculizada pela falta de desmembramento do terreno e, em decorrência, caracterização e individualização do imóvel perante o registro de imóveis. Além disso, há previsão contratual, prazo indeterminado no sentido de que a outorga de escritura somente ocorrerá após o desmembramento da área. Ausência de recusa dos vendedores na outorga do documento. Sentença reformada. Jurisprudência a respeito. DERAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70083902338, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em: 07-10-2020). (grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NECESSIDADE DE DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL. A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel. Hipótese em que constou no contrato celebrado entre as partes cláusula no sentido de que a escritura pública seria outorgada somente após a regularização do imóvel, com o respectivo desmembramento, após a aprovação do projeto nesse sentido junto à Secretaria Municipal de Urbanização. Entraves burocráticos concernentes ao desmembramento de quatro apartamentos da matrícula originária do imóvel que não podem ser imputados aos promitentes vendedores. Sentença que julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, por ausência de interesse processual, mantida no tópico. Verba honorária reduzida. APELO PROVIDO EM PARTE. UNÂNIME. (Apelação Cível, No 70079576302, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 12-12-2018). (grifo nosso).

Como pode-se concluir, o entendimento dos tribunais é dissolver o condomínio, respeitar o princípio da unitariedade matricial e da especialidade, visto que o condomínio é a gênese da discórdia; a cada imóvel deve corresponder a uma matrícula; uma só matrícula deve corresponder a um só imóvel; e cada imóvel deve estar devidamente caracterizado.

Agravo de Instrumento nº 51202928420218217000 – Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul – TJ/RS

Em suma, o presente caso tratou-se de impugnação formulada pelo Registrador de Imóveis ao registro da adjudicação compulsória, na qual ele exigia a apresentação da CND relativa aos tributos federais da parte transmitente.

É a ementa:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA, PELO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS, DE REGISTRO DA CARTA DE ADJUDICAÇÃO, POR AUSÊNCIA DE CERTIDÕES NEGATIVAS DE DÉBITO. POSSIBILIDADE, ENTRETANTO, NO CASO CONCRETO, DE DISPENSA DA APRESENTAÇÃO DAS CERTIDÕES DO ALIENANTE (RÉU NA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO), COM VISTAS A DAR EFETIVIDADE À SENTENÇA E AO DIREITO À ADJUDICAÇÃO. PRECEDENTES DA CORTE. DERAM PROVIMENTO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento, Nº 51202928420218217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em: 26-10-2021).

O fato jurídico gerador da lide girou em torno de que Paulo S. K. apresentou carta de adjudicação ao RI, a qual foi impugnada por dois motivos: a) o número da matrícula estava incorreto; e b) haveria necessidade de apresentação de CND de tributos federais em nome do alienante do imóvel.

Em decisão de primeiro grau o juízo decidiu pelo indeferimento do pedido de dispensa de apresentação de CND de tributos federais para registro de carta de adjudicação, nos autos da ação de adjudicação compulsória c/c pedido de tutela de urgência, em desfavor de Milton C. S. e outra, e deferiu o pedido de retificação do número da matrícula na carta de adjudicação.

Paulo S. K. agravou contra a decisão de primeiro grau, aduzindo que a decisão seja reformada, sustentando que formulou consulta ao Colégio Registral do RS, obtendo a informação de que a dispensa da CND só ocorre em caso de ordem judicial neste sentido; sustentando também a necessidade do deferimento, porque não é possível obter as referidas certidões das partes agravadas (Milton C. S. e outra).

O tribunal do Estado do Rio Grande do Sul entendeu que o recurso mereceu prosperar, considerando os precedentes do próprio tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DISPENSA DA APRESENTAÇÃO DAS CERTIDÕES NEGATIVAS. Afastada a alegação de sentença citra petita, na medida em que o pedido de dispensa da apresentação das certidões negativas foi analisado pelo juízo a quo. Considerando que os autores efetuaram o pagamento da integralidade da quantia devida e que não obtiveram êxito na transferência dos bens junto ao Registro de Imóveis, a dispensa da apresentação das certidões negativas de débitos é medida que se impõe, levando em conta precedentes jurisprudenciais. Preliminar afastada. Apelação provida.(Apelação Cível, Nº 70058758434, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Voltaire de Lima Moraes. Julgado em: 25-03-2014). Assunto: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. (grifo nosso).

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ESCRITURA DEFINITIVA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DA CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO REFERENTE ÀS CONTRIBUIÇÕES SOCIAIS. OBRIGAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA. Em se tratando, o pedido de adjudicação compulsória, de obrigação de natureza pessoal, não pode ser beneficiada a vendedora em prejuízo do comprador, sob alegação de não possuir a certidão negativa de débito do INSS e da Receita Federal, providência que lhe incumbe. Apelo provido. Ação julgada procedente. (Apelação Cível Nº 70014608608, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Des. Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 25/05/2006). (grifo nosso).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CERTIDÕES NEGATIVAS. DESNECESSIDADE. Adjudicação compulsória reconhecida e deferida em decisão judicial transitada em julgado. Desnecessidade de apresentação das certidões negativas da promitente vendedora, pena de inviabilidade de efetividade da decisão. Agravo Provido. (Agravo de Instrumento Nº 70006398101, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Des. Carlos Rafael dos SantosJúnior, Julgado em 16/12/2003). (grifo nosso).

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REGISTRO. CERTIDÕES NEGATIVAS. INSS. RECEITA FEDERAL. MULTA COERCITIVA. ART. 461, DO CPC. REDUÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Recurso do autor que visa à adjudicação compulsória independente da apresentação das certidões negativas. Provimento não condicionado à apresentação das negativas. Ausência de sucumbência. Recurso não conhecido. Multa coercitiva fixada na sentença com base no art. 461 do CPC. Obrigação de fazer. Apresentação das certidões negativas. Redução da multa. Coerção e não enriquecimento injustificado. Honorários advocatícios bem fixados. Art. 20, § 3º, do CPC. Não conheceram do recurso do autor e deram parcial provimento ao recurso da demandada. (Apelação Cível Nº 70003662384, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Des. Carlos Rafael dos Santos Júnior, Julgado em 03/12/2002).

Agravo Interno no Recurso Especial Nº 1584461 – GO – Superior Tribunal deJustiça – STJ

O presente caso trata, em suma, de definir se há ou não prescrição do direito à ação de adjudicação compulsória. Pois bem, o STJ entendeu que, além do direito à referida ação não estar sujeito à prescrição, o compromisso de compra e venda é dispensável para a imprescritibilidade do ajuizamento da ação.

É a ementa:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRAE VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço. 3. O direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro, não se submetendo aos prazos previstos no artigo 177 do Código Civil de 1916. 4. Agravo interno não provido. Data do julgamento: 13 de maio de 2019. Relator: Ricardo Villas Bôas Cueva.

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CONCLUSÃO

Diante dos aspectos observados, percebe-se que, com exceção dos casos especiais de violação da preferência de compra por condôminos ou arrendatários, a maioria das ações de adjudicação compulsória tem origem em compromissos de compra e venda, nos quais a propriedade do imóvel é transferida ao comprador por meio de decisão judicial. Por outro lado, também é admitido que a ação seja proposta pelo vendedor do imóvel, em vez do comprador, como geralmente ocorre.

É sabido que o direito à adjudicação compulsória surgiu com a evolução do direito e a valorização da função social do contrato, visando combater abusos cometidos pelos vendedores que utilizavam cláusulas de arrependimento para especular sobre a valorização imobiliária. Essa cláusula foi eliminada do ordenamento jurídico.

Para que seja configurado o direito à adjudicação compulsória, o contrato preliminar deve preencher quatro requisitos legais; a matrícula imobiliária não pode estar gravada com ônus, a menos que haja uma ordem judicial para cancelá-los; de preferência, mas não obrigatoriamente, o compromisso deve estar registrado na matrícula, entre outros requisitos e documentos.

Diante de toda a exposição, considera-se que o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória é um formalismo desnecessário criado pelo legislador da época. Ou seja, a ação poderia ser dispensada com base na capacidade, conhecimento e independência jurídica do registrador de imóveis, conforme estabelecido no artigo 28 da Lei 8.935/94:

Artigo 28 da Lei 8.935/94: Os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições, têm direito à percepção dos emolumentos integrais pelos atos praticados na serventia e só perderão adelegação nas hipóteses previstas em lei.

O Registrador Imobiliário poderia ser responsável pela qualificação do contrato de promessa, juntamente com a apresentação da prova de quitação do preço, momento em que seria registrada a transferência da propriedade ao credor. Isso evitaria inúmeras ações dessa natureza, beneficiando milhares de compradores de imóveis e estimulando a arrecadação de tributos.Essa conclusão é tão relevante que foi tramitado na Câmara dos Deputados o projeto de lei nº 10046/2018, do autor Sinval Malheiros, que propunha a criação da adjudicação compulsória extrajudicial. Embora o projeto tenha sido arquivado em dezembro de 2019, ele buscava alterar a Lei 6.015/73, entre outros dispositivos, dispensando a necessidade de ação judicial para solicitar a adjudicação compulsória diretamente ao registrador de imóveis competente, mediante representação obrigatória de advogado, cuja proposta seria a seguinte:

Artigo 216-B: Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o processo extrajudicial de adjudicação, que será processado diretamente perante o cartório do Registro de Imóveis da situação do imóvel, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

(...)

§ 5º O titular do domínio será intimado pessoalmente pelo registrador, diretamente ou por meio do Registro de Títulos e Documentos, para, no prazo de 15 dias, se manifestar ou outorgar escritura pública de venda e compra, interpretado o silêncio como anuência. No caso de inércia do titular do domínio, responderá ele, perante o requerente, pelas custas e emolumentos do processo extrajudicial.

§ 6º O titular do domínio será procurado no endereço fornecido pelo requerente e, não sendo encontrado, será procurado no imóvel adjudicando e no endereço constante da matrícula respectiva; estando em local incerto e não sabido será intimado por edital, na forma do parágrafo 7º; caso haja suspeita fundada de ocultação, proceder-se-á à intimação por hora certa em seu endereço residencial ou comercial.

§ 7º O requerente promoverá a publicação de edital eletrônico ou em jornal local, e, não havendo um ou outro, em jornal de grande circulação, para que o titular do domínio se manifeste em quinze dias.

§ 8º Se houver impugnação fundamentada, o oficial intimará o requerente a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifeste sobre a impugnação.

§ 9º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado escritura de venda e compra ou transação amigável para solucioná-la, o oficial designará audiência de conciliação entre as partes.

Seria processada ao meu ver, de maneira similar com a retificação de área prevista no artigo 213, inciso II da citada lei.

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei 10046/2018. Altera a Lei Federal no 6.015,de 31 de dezembro de 1973 que dispõe sobre os registros públicos. Disponível em: < https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra;jsessionid=133645F688560993D79303C84395.... Acesso em: 25 de nov. 2021. Texto Original.

BRASIL. Lei nº 13.097 de 19 de janeiro de 2015. Diversas providências. Brasília, DF:Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm.Acesso em: 25 de nov. de 2021.

Consolidação Normativa Notarial e Registral – Corregedoria Geral do Rio Grande doSul – Provimento 001/2020. Disponível em:

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LOPES, Miguel Maria de; Tratado dos registros públicos: em comentário ao Decreto n. 4.857, de 9 de novembro de 1939, com as alterações introduzidas pelo Decreto n. 5.318, de 29 de novembro [sic] de 1940 e legislação posterior em conexão com o direito privado brasileiro .Imprenta: Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1960.

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